Ladrillos: en América latina hay un cuello de botella


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Ladrillos: en América latina hay un cuello de botella

Ladrillos: en América latina hay un cuello de botella

26 Mayo 2010 679 veces leído Un Comentario

Por Sofía Wachler

La región latinoamericana está viviendo uno de los mejores momentos de su historia, pese a la crisis de octubre de 2008 que golpeó fuertemente las economías, pero no se compara con las crisis financieras de los ‘90. La situación actual es totalmente diferente pese a que aún persisten consecuencias negativas y lo harán por algún tiempo más.


Tanto  los precios de los commodities, el flujo de remesas, los arribos de turistas y la oferta de crédito han caído, pero se reforzó la confianza en los sistemas democráticos, en el libre mercado y en la necesidad de atraer inversiones extranjeras.

La demanda real continúa su tendencia sostenida; hay recursos locales disponibles para financiar su desarrollo. La limitante a vencer es la falta de organización empresarial y la inexperiencia para integrar los esfuerzos entre el sector privado y el público.

Miguel Pato,  Director Regional de Ernest & Young Real Estate Group comentó que “los sectores residenciales y centros comerciales son los que concentran las mayores inversiones, pero también se está poniendo en marcha el sector hotelero. Brasil tiene seis años muy intensos por delante y en el logístico debería duplicar su capacidad en los próximos diez años, con puertos, ferrocarriles y rutas”.

En la región latinoamericana deberían construirse  6 millones de viviendas anuales, pero en 2008 sólo se llegó a los 4 millones.

“Importa destacar que sólo México y Chile tienen un mercado residencial moderno y eficiente, en el que se pueden hacer negocios inmobiliarios en todos los niveles socioeconómicos de la comunidad. En los restantes países hay un gran desaprovechamiento y limitantes estructurales porque todavía no se logró integrar el financiamiento a compradores con el proceso de desarrollo y construcción”, señaló Pato.

Una comparación que clarifica las diferencias de cada país en lo referente a vivienda es que mientras en México se hacen 9 viviendas anuales por cada mil  habitantes, en la Argentina sólo se logran hacer 2 y mal distribuidas, ya que el 60% está orientado al segmento de altos ingresos, equivalente al 4% de la población. El resultado es que se satura el mercado con una oferta de 30 nuevas unidades anuales por cada mil habitantes (en ese segmento).

En Brasil la nueva oferta se orienta a los segmentos altos que dan mayor visibilidad a los planes de negocios de los developers, más preocupados por las IPOs (Initial Públic Offering, la operación por la cual una compañía comienza a cotizar en Bolsa) que por la demanda real. El directivo recomienda buscar know how en Chile y México, integrar esfuerzos con el sector público y desarrollar instrumentos financieros para captar inversores locales.

Centros Comerciales

Los grupos chilenos, que tienen experiencia como developers, marcas propias en supermercados, home centres, tiendas departamentales y capital de los fondos de pensión para financiar adquisiciones y nuevos desarrollos, siguen en expansión: ya tienen presencia en México, Colombia, Brasil, Perú y la Argentina.

En los próximos años, “las nuevas sociedades entre developers brasileños y extranjeros deberían ingresar  a otros países de Latinoamérica compitiendo con los grupos chilenos, pero será complicado, ya que los brasileños no tienen experiencia en dicha zona y en su país hay todavía muchos espacios vacíos”, dijo Pato.

Los grupos argentinos “siguen prefiriendo invertir en los Estados Unidos en vez de comenzar nuevos desarrollos en el país, por ahora”,  agregó. Lo novedoso son los grupos paraguayos instalándose en Brasil, la Argentina, Perú y Uruguay.

Fomentar la regionalización de developers y retailers, crear nuevos formatos para ocupar mercados sub-explotados, prestar atención al fenómeno de los mercados populares y desarrollar instrumentos financieros para captar inversores locales, son las asignaturas pendientes en el Real Estate latinoamericano.

¿Burbuja inmobiliaria en Brasil?

Pato advirtió que “existe un excesivo optimismo e  irresponsabilidad de algunos inversores que están entrando al mercado a través de las Bolsas latinoamericanas, en especial la de San Pablo, donde se está generando una burbuja con las IPOs de compañías inmobiliarias. Si bien el mercado de capitales es un excelente instrumento para financiar real estate, no tiene los mismos ciclos y no responde a las mismas variables”.

Por otra parte, los anuncios de inversiones realizadas por developers y fondos extranjeros al asociarse a grupos brasileños durante los últimos años, muestran que un alto porcentaje fue captado a través de IPOs en la Bolsa de San Pablo y que, por lo tanto, el mismo dólar está contabilizado varias veces en estas historias de ganancias rápidas que les gusta contar a los agentes bursátiles.

Otra preocupación, dijo el directivo de E&Y “son los fondos de inversión americanos y europeos, tratando de seducir a los fondos de pensión de Chile y Colombia, exportadores de soja de la Argentina y Paraguay y familias ricas de la región, para que inviertan con ellos, usando los mismos argumentos que hace unos años se escuchaban en Wall Street, Madrid y Dubai”.

Un tema no menor es que la banca española que hasta hace dos años desarrollaba 800.000 viviendas anuales y exportaba developers hacia el resto del mundo, hoy sobrevive con cuatro millones de desempleados, más de un millón de viviendas vacías e impagas y miles de empresas en bancarrota.

Dada su importancia en la región latinoamericana hay que considerar la posibilidad de que, ante el deterioro de la economía española, incumplan sus proyecciones de financiamiento y afecten a los developers que dependían de ellos.

Pato admitió: “seguramente los bancos españoles dirán que es imposible que esta situación ocurra, pero también en España decían hace un par de años que era impensado que el mercado inmobiliario se derrumbara, como efectivamente ocurrió. Por lo tanto, es conveniente tener un plan B sobre la base de inversores locales”.

Finalmente el “chantaje ecológico” es un tema preocupante,   independientemente de la situación política o económica de los países, que si bien se está produciendo en forma simultánea alrededor del mundo, en Latinoamérica encuentra condiciones ideales para su desarrollo”.

Lamentablemente, muchos proyectos están en problemas a causa de la falta de conocimiento y a la escasa legislación disponible. Se suma la muy poca experiencia en los gobiernos locales y en los developers inmobiliarios en cómo tratar con estos grupos y se subestiman los efectos negativos sobre la inversión.

“En el futuro, los developers deberán prepararse para enfrentar este tipo de problemas y contar con esta habilidad, será una ventaja competitiva muy valiosa”, finalizó Pato

fuente: http://www.latinforme.com

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