MARCO LEGAL: IMPUESTOS INMOBILIARIOS


MARCO LEGAL: IMPUESTOS INMOBILIARIOS  

Excesivo reglamentarismo a la actividad
Julio Budasoff , contador, asesor de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA ) y del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos nos aporta su opinión con respecto a la nuevas resoluciónes que proyecta el fisco para el sector inmobiliario.

La inversión anual en bienes de capital del sector privado respecto de producto bruto interno se ha estimado en el 23% del mismo. De ella el 60% corresponde a la actividad inmobiliaria, con lo que cabe concluir que la inversión del sector significa el 13,80% del producto bruto interno anual del país.
Entre otros datos, con base en ellos, la Administración Federal de Ingresos Públicos, mediante la Res. Gral. 2168/06 instrumentó el Registro de Operadores Inmobiliarios, de modo tal que quien no este incluido en este, e intervenga en transacciones de bienes raíces, queda sujeto al estricto régimen sancionador previsto en el art. 39 de la ley 11683 (multas hasta $45.000).
Hasta aquí la cuestión no amerita comentarios, pues ello no quita ni agrega nada a las obligaciones cotidianas de los corredores inmobiliarios. La cuestión que viene asomando y antes de nacer ha impactado decisivamente en el mercado inmobiliario, es el proyecto reglamentario de información fiscal de hechos en abstracto. En efecto, el fisco nacional, proyecta dictar una Resolución General, que obliga a cada persona que desee vender un inmueble a informar ello al fisco nacional (se estima al menos con 20 días de antelación), de tal circunstancia, generando así las siguientes situaciones:

a. Si el vendedor, es a su vez el propietario, y planea realizar la venta sin intervención de ningún corredor inmobiliario, deberá hacer saber su oferta al fisco nacional, informando electrónicamente los datos catastrales, ubicación del bien (calle número, etc.), número de CUIT y precio de venta en que se ofrece el mismo, el que deberá ser compatible con el precio de mercado.

b. Si el vendedor, contrata a través de un corredor inmobiliario, celebrará con este el modelo único de autorización de venta (que la resolución a dictarse establecerá), el que será informado, electrónicamente, por el mismo al fisco nacional, indicando además de los datos señalados en a), los del corredor o de los corredores inmobiliarios que intervienen, si fueran más de uno, ingresando todos los datos de todos ellos (CUIT, Matricula, Domicilio, etc.)

c. Si la operación de venta se concreta, el vendedor deberá entregar al escribano la constancia de haber informado la oferta, en los plazos pertinentes anteriores a la concreción de la operación, el que procederá a constatar si el valor de escrituración coincide con el valor de la oferta y/o que diferencias existen en la operación y retendrá el informe como antecedente, informando tales diferencias a los efectos previstos en el art. 18 inciso b) de la ley 11683 (diferencias notorias de precios de escrituración y de oferta y sanciones por incumplimiento de deberes formales pertinentes).

d. Si la operación de venta se concreta, y el vendedor no entrega al escribano la constancia de haber informado al fisco nacional, la oferta, el escribano insertará en la escritura, un leyenda señalando tal hecho y acompañara una copia de la escritura a la Administración Federal de Ingresos Públicos, para la aplicación del artículo 18 inciso b) de la ley 11683 (diferencias notorias del precios de venta y de mercado y sanciones pertinentes).

e. Si el fisco determinare una diferencia notoria (cuestión subjetiva dado que no hay definición alguna sobre el concepto de diferencia notoria) entre el valor de escrituración y el precio de mercado del inmueble, conforme a información del Tribunal Nacional de Tasaciones y/o informe, al menos, de otros dos corredores inmobiliarios, castigará “en principio” al comprador y al vendedor, con el 35% de Impuesto a las Ganancias, más las sanciones civiles y penales pertinentes y en algunos casos específicos con el 10,5% o el 21% de Impuesto al Valor Agregado, más las sanciones civiles y penales pertinentes.

f. Por su parte los corredores inmobiliarios y escribanos actuantes, deberán tener presente, que en aquellos casos en que se determinare diferencia notoria de precios, podrán ser pasibles de las normas propias del poder de policía provincial, estando obligada la AFIP ha realizar la denuncia ante las autoridades del Colegio pertinente y demás normas penales propias de la ley 11683 y 24769 e impropias penales del ejercicio de la profesión y serán antecedentes de los mismos acuñados en el organismo fiscal nacional, para tener presente en sus futuras actuaciones profesionales.

Conclusión: el desarrollo y auge la actividad inmobiliaria, es consecuencia directa, de la incautación de los depósitos bancarios realizada en el año 2002, la carencia de credibilidad de que gozan las instituciones bancarias, frente a los ahorristas, llevó a estos a invertir en la actividad inmobiliaria (fideicomisos, sociedades civiles, emprendimientos individuales, etc.), hoy las anunciadas normas fiscales han frenado el auge constructor y comienza a advertirse desempleo en la actividad, pues si bien han subido los precios de escrituración, comienza a disminuir la cantidad de ellas que se hacen por mes.
Sin entrar a debatir en esta ocasión sobre la legalidad y/o constitucionalidad de la norma en ciernes, entiendo que la Argentina aún no está madura para una norma de esta naturaleza, porque se pagan impuestos como en Suecia y se tienen servicios como en Namibia, ¿no habrá llegado la hora de pensar en la destributación en la actividad inmobiliaria? pues si el país necesita viviendas para satisfacer la enorme demanda existente, con la desgravación se abaratan los costos y con ello aumenta la inversión, crece la construcción de viviendas, se equipara la oferta y la demanda, bajan los precios y aumenta el empleo.

Julio R. Budasoff, contador, asesor de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA ) y del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 23 de Abril 2007.

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Impuesto sobre los bienes personales


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Régimen General
   
Inscripción
   
Determinación del Impuesto. Programa aplicativo
   
Lugares de presentación y pago
   
Régimen informativo para rentas del trabajo personal en relación de dependencia
   

Régimen General
El impuesto recae sobre los bienes personales existentes al 31 de diciembre de cada año que se encuentran ubicados en el país y en el exterior.Bienes Alcanzados:

  • Los inmuebles (1)
  • Los derechos reales y constituidos sobre bienes (usufructo).
  • Las nave y aeronaves.
  • Los automotores.
  • Los Bienes muebles registrables.
  • El dinero en efectivo y depósitos en efectivo (2)
  • Los títulos, acciones, participaciones (3), cuotas partes de FCI, los certificados de participación y los títulos representativos de deuda de los Fideicomisos Financieros y otros títulos valores.
  • Los créditos en general.
  • Las obras de arte.
  • Otros bienes.

(1) De tratarse de inmuebles destinados a casa habitación se podrá deducir el saldo adeudado al 31/12/2008 en concepto de créditos obtenidos con dicho destino, sean hipotecarios o de otro tipo.(2) Básicamente depósitos en cuenta corriente ya que las cajas de ahorro y plazos fijos están exentos.(3) El impuesto correspondiente a las acciones o participaciones en el capital de sociedades comerciales cuyos titulares sean personas físicas o sucesiones indivisas (del país o del exterior) o personas jurídicas (del exterior) será ingresado por las sociedades emisoras al valor patrimonial proporcional de la acción según el último balance cerrado al 31-12-08.
Las sociedades responsables del ingreso del gravamen tendrán derecho a reintegrarse el importe abonado, incluso reteniendo y/o ejecutando los bienes que dieron origen al pago.
Deben incluirse no sólo los bienes propios sino también aquellos que revisten el carácter de gananciales. En tal caso se atribuye al marido, además de los propios, la totalidad de los gananciales excepto que:

  • Se trate de bienes adquiridos por la mujer con el producto del ejercicio de su actividad.
  • Exista la separación judicial de bienes.
  • La administración de todos los bienes gananciales la tenga la mujer en virtud de una resolución judicial.

Bienes exentos:

  • Los depósitos en moneda argentina o extranjera efectuados en entidades financieras reguladas por la ley 21526 y modificatorias (principalmente plazos fijos y cajas de ahorro).
  • Los títulos, bonos y demás títulos valores emitidos por la Nación, las provincias, las municipalidades y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los certificados de depósitos reprogramados (CEDROS).
  • Los saldos de cuentas de capitalización (AFJP) y de seguros de retiro privados (con Compañías sujetas al control de la Superintendencia de Seguros de la Nación).
  • Las cuotas sociales de cooperativas.
  • Los bienes inmateriales (llaves, marcas, patentes y derechos de concesión).
  • Los bienes rurales.

Alícuota:

La alícuota que se aplica dependerá del valor total de los bienes sujetos a impuesto, según la siguiente tabla:

VALOR TOTAL DE LOS BIENES GRAVADOS

 ALÍCUOTA APLICABLE  

Más de $305.000 a $750.000 0,50%Más de $750.000 a $2.000.000 0,75%Más de $2.000.000 a $5.000.000 1,00%Más de $5.000.000 1,25%
 

Inscripción
La inscripción en el impuesto se realiza con la presentación del formulario 460/F en la agencia de DGI correspondiente al domicilio del contribuyente.
Si el sujeto no tuviera CUIT, junto con la presentación de dicho formulario deberá presentar fotocopia del DNI, libreta de enrolamiento o libreta cívica, exhibiendo el documento original más otra documentación adicional para acreditar el domicilio.

Determinación del Impuesto. Programa aplicativo
La confección de la declaración jurada debe realizarse mediante el programa aplicativo que provee la AFIP (www.afip.gov.ar – opción: aplicativos), el cual genera un archivo para su presentación. 

 

Lugares de presentación y pago
Con anterioridad a la presentación de la declaración jurada, deberá realizarse la inscripción en el impuesto como requisito para que la presentación y pago sean aceptados.Al momento del vencimiento de la presentación, deberá transferirse ese archivo a la AFIP a través de su página web (www.afip.gov.ar) o a través de los Home Bankings habilitados incluyendo el home banking del Banco Galicia accediendo  por la opción Operaciones – Servicios Afip – Bienes y Ganancias. De resultar aprobada la presentación se emitirá un acuse de recibo el cual deberá ser impreso y habilitará al pago del impuesto.Las personas que sean Grandes Contribuyentes Nacionales o Grandes Contribuyentes de agencia deberán realizar el pago a través de:1) La página web de AFIP (www.afip.gov.ar) a través de la generación de un VEP (volante electrónico de pago) o
2) Home Bankings,  incluyendo Galicia Home Banking accediendo por la opción Operaciones – Servicios Afip – Bienes y Ganancias.
Los demás contribuyentes, podrán pagar de la manera indicada en el párrafo anterior, o a través de:1) depósito bancario en las entidades habilitadas o,
2) cajeros automáticos.
Aclaración: no corresponderá efectuarse la presentación cuando el sujeto no se encuentre inscripto y no corresponda liquidar e ingresar el impuesto porque el valor total de los bienes no supera el valor de $ 305.000. Si el sujeto se encuentra inscripto en este impuesto, aún cuando el valor de los bienes no alcance ese valor,  se debe realizar la presentación. También procede la presentación en los casos encuadrados en el siguiente título.

Régimen informativo para rentas del trabajo personal en relación de dependencia
GeneralidadesLos empleados en relación de dependencia (o beneficiarios de jubilaciones, pensiones, cargos públicos, etc) que perciban ganancias brutas iguales o superiores a $ 96.000 están obligados a:a) informar a la AFIP el detalle de sus bienes al 31 de diciembre de cada año valuados conforme a las normas del impuesto sobre los bienes personales.b) informar el total de ingresos, gastos, deducciones admitidas, etc si se percibieron ganancias brutas por $144.000 o más. A tales fines se deberá utilizar el programa aplicativo unificado “Ganancias Personas Físicas- Bienes Personales “. Dicha presentación deberá realizarse hasta el 30 de junio del año siguiente al declarado a través de internet.Para cumplir esta obligación y si se cumplen determinados requisitos, se podrá optar por elaborar esta información mediante el servicio “Regimen Simplificado ganancias personas físicas” que se encuentra en www.afip.gov.ar, al que se deberá acceder at través del uso de clave fiscal.Excepciones al régimen informativoQuienes encontrándose inscriptos en la AFIP en los impuestos a las ganancias y/o sobre los bienes personales presenten en forma directa la declaración jurada correspondiente a los mencionados gravámenes y quienes no superen los parámetros mencionados en el párrafo anterior.

Diferencias entre srl y sociedad de hecho


SRL y Sociedad de Hecho
◦Diferencias entre srl y sociedad de hecho
◦Sociedad de Hecho versus SRL
Enviado por Ecotributaria el 12 December, 2005 – 00:00
En nuestra profesión solemos recibir consultas vinculadas a la forma jurídica más conveniente para iniciar una actividad comercial. Se observa una marcada inquietud por definir el riesgo que existe sobre el patrimonio integralmente considerado. Ello aparte de reducir la carga tributaria tanto como sea posible.
En este trabajo nos referiremos al tratamiento impositivo de las sociedades de capital más comunes en nuestro país, que son las anónimas y las de responsabilidad limitada definidas en la ley 19.550. Estableceremos una comparación general con relación a las personas físicas o sociedades de hecho, y haremos también una referencia al fideicomiso, figura normada por la ley 24.441. Las sociedades de capital citadas delimitan el riesgo patrimonial al aporte de sus socios. Sin embargo, esto admite excepciones, ya que la responsabilidad penal de los directores, ya sea por cuestiones tributarias o de otra índole, puede dar lugar a que la justicia ataque su patrimonio personal. El fideicomiso, en cambio, delimita el patrimonio a cargo del fiduciario únicamente, quien como tal podrá ser corresponsable, pero en principio el fiduciante es absolutamente ajeno a la administración de esta figura jurídica.
Aclaremos desde ya que por un lado para ser directores o gerentes no es imprescindible ser socios, y también digamos que los socios que no forman parte de la dirección quedan a salvo de delitos como los alcanzados por la ley penal tributaria. De manera que se puede ser socio sin ser responsable penal o patrimonialmente en forma personal , del mismo modo que se puede ser responsable en ambos ámbitos, sin ser socio.
Avanzaremos pues en el tratamiento impositivo para marcar las diferencias que hoy existen entre las personas jurídicas y las físicas.
En materia de impuesto a las ganancias (IG), la diferencia fundamental está dada en el hecho de que para las personas físicas la tasa del impuesto es progresiva y escalonada, de manera que para cada escalón de ganancias, se paga una tasa cada vez más alta. Pero no sobre el total, sino que cada escalón paga su tasa. A ello hay que agregar que las personas físicas gozan de un mínimo no imponible y de cargas de familia por sus familiares directos en determinadas condiciones. Además, en ciertos casos se agrega una deducción especial de acuerdo a la categoría de que se trate. Específicamente para comparar personas físicas con sociedades de capital cuyos ingresos quedan enmarcados en la tercera categoría, diremos que las personas físicas cuentan con esa deducción especial adicional si trabajan personalmente en la empresa de que se trate.
La tasa del impuesto es, para las sociedades, siempre del 35% sobre las utilidades netas, en tanto que para las personas físicas una vez deducidos los mínimos no imponibles aplicables, se calcula el impuesto según la escala citada. Por ejemplo: para una ganancia neta de $ 120.000.- una sociedad pagará $ 42.000 de impuesto, y una persona física $ 28.500.- La diferencia como se ve puede ser importante, y encima teniendo además la posibilidad de haber deducido previamente los mínimos no imponibles de ley.
Un aspecto a resaltar es el referido a los honorarios que pagan las sociedades a sus socios. En este rubro existen topes legales a considerar, y su análisis no es tan sencillo. A cada director de una S.A. se le pueden asignar $ 12.500 por año, que la empresa deduce como gasto y por lo tanto se libra de pagar el 35% de dicho monto, que el director deberá declararlo en su liquidación personal de impuesto sujeta a tasa progresiva. Pero también pueden asignarse como honorarios de directores hasta el 25% de las utilidades contables, que pueden distribuírse del modo en que se desee. De ambos topes puede tomarse el mayor. Dado que el 25% señalado es sobre utilidades contables y no impositivas, y que las primeras pueden ser mayores que las segundas, la diferencia no habrá tributado el impuesto, por lo tanto cada director debe declarar ese excedente no alcanzado como ganancia gravada, mientras que la parte de sus honorarios que sí tributó en cabeza de la sociedad, será no computable en su declaración. En cuanto a los
En el impuesto a la ganancia mínima presunta, (IGMP) la tasa es del 1% sobre el activo afectado a la actividad de que se trate, con independencia del pasivo. Este impuesto es a cuenta del impuesto a las ganancias, y se aplica tanto para sociedades como para personas que desarrollen actividad empresaria en forma individual. Tanto en un caso como en el otro el activo a considerar es el valuado según la ley impositiva. Acá hay un mínimo de carácter general que es de $ 200.000.- en todos los casos. Es decir que quienes no alcancen ese monto de activo, quedan fuera del impuesto, pero quienes lo excedan, pagan sobre el total. De manera que no se trata de un mínimo que nunca será gravado, sino que una vez superado tal mínimo la ley grava todo el activo.
Como decimos el IGMP puede compensarse con el IG durante los siguientes 10 años, pero no con otros impuestos bajo ninguna circunstancia.

 

En el impuesto a los bienes personales (bp), se grava el activo de las personas físicas, también sin tomar en cuenta el pasivo, excepto que se trate de deudas provenientes de la casa habitación. Hay un mínimo no imponible de $ 102.300.-. La tasa es del 0,5% si el monto no excede los $ 200.000.-, y si excede ese monto, deberá pagar el 0,75% del total, aunque el mínimo no imponible siempre resulta exento. Una persona física que tenga una actividad empresaria, pagará también este impuesto sobre el patrimonio afectado a tal actividad (y no sobre el activo únicamente). También corresponde tributar este impuesto sobre la tenencia de acciones o de cuotas partes societarias, aunque en este caso el tributo es abonado por las sociedades bajo la novedosa figura del responsable sustituto. Es decir, paga la sociedad pero por cuenta y orden del individuo. Y en este caso no hay mínimo no imponible; se paga por el valor de la tenencia según la declaración jurada de la sociedad.
Un detalle no menor es que si la empresa es una persona física o una sociedad de hecho, la valuación a considerar es la impositiva, mientras que en el caso de sociedades anónimas y de responsabilidad limitada, es la contable. Esto puede dar lugar a diferencias muy importantes, ya que por ejemplo una sociedad comercial debió ajustar su patrimonio por inflación luego de la devaluación de 2002, mientras que impositivamente ello no ha ocurrido.
Con relación a las sociedades de hecho, cada integrante es contribuyente de los distintos impuestos según la proporción con que participe en la empresa, y para bp no le corresponde la figura del responsable sustituto únicamente si se trata de una empresa no comercial, en cuyo caso cada integrante declarará su parte.
En cuanto al fideicomiso, es contribuyente del impuesto a las ganancias y también de ganancia mínima presunta en tanto el fiduciante y el beneficiario no fueran la misma persona.

Dr. Héctor Blas Trillo
Contador Público
Asesor y consultor de empresas
(011) 4328-3382
estudio@hectortrillo.com.ar

Impuesto a las Ganancias – Inmuebles


Impuesto a las Ganancias – Inmuebles

Enviado por Ecotributaria el 23 August, 2005 – 00:00
Consideraciones sobre el tratamiento tributario dado a la tenencia, venta o transferencia de inmuebles.

Continuamos analizando en este trabajo algunas cuestiones referentes a la situación impositiva que se presenta ante la tenencia, venta o transferencia de inmuebles urbanos y rurales.

En primer lugar nos referiremos a la venta de inmuebles, tanto urbanos como rurales. En este concepto consideraremos también los aportes a sociedades, el rescate y cualquier otra forma de disposición del dominio que pueda asimilarse a la venta.
Por empezar, definiremos cuatro tipos de sujetos: (1) las sociedades comerciales (2) personas físicas, (3) explotaciones unipersonales (4) propietarios del exterior.

Las sociedades comerciales son las de la ley 19.550 y también las comerciales de hecho. Si tales entes jurídicos deciden vender un inmueble de su propiedad podrán actualizar su costo de adquisición hasta marzo de 1992, por imperio de la ley de convertibilidad. Esto para inmuebles adquiridos con anterioridad a esa fecha, naturalmente. Y para los adquiridos posteriormente, el valor de compra en caso de estar considerado en dólares estadounidenses, se convierte a pesos al cambio de uno por uno. La utilidad que surja de esta venta va a pagar el 35% en el caso de las sociedades de capital, y en el caso de la SH se distribuirá la utilidad entre los integrantes para pagar cada uno según su declaración personal. En estos casos es factible evitar el pago del impuesto si el dinero obtenido se destina a la compra de otro inmueble como reemplazo. Un dato adicional es que la ley no permite comprar tal inmueble de reemplazo en el exterior.

Una alternativa es que en el caso de una S.A que no cotice en bolsa., por ejemplo, se venda el paquete accionario con lo cual se vende también el inmueble, en cuyo caso actualmente tal venta de acciones está libre del impuesto a las ganancias. Pero hay antecedentes jurisprudenciales que determinan que hay una utilidad en el precio de venta del paquete accionario que está dada por una suerte de sobreprecio de tales acciones en el caso de transferirse el dominio societario. Es decir que tal dominio permitiría suponer un plus en el valor que sí estaría alcanzado por el impuesto a las ganancias en cabeza de los accionistas

En el caso de las personas físicas, la venta de sus propiedades personales no paga ganancias sino el impuesto a la transferencia de inmuebles, que lleva una tasa del 1,5% sobre el valor bruto de venta. Tales bienes son personales cuando hubieran estado alquilados, inexplotados o debe haber transcurrido más de dos años de su desafectación comercial.

El tercer caso es el de las empresas unipersonales. La venta de tales inmuebles está alcanzada por el impuesto a las ganancias.
Y el cuarto caso es el de propietarios del exterior (empresas o sociedades) de bienes inmuebles ubicados en el país, corresponde que el adquirente local retenga el 17,5% de impuesto a las ganancias, ya que la ley presume que el 50% del monto de la venta es utilidad, gravada por supuesto a la tasa del 35%. Cabe la posibilidad de que el residente del exterior viva en un país que tenga con la Argentina un convenio para evitar doble imposición, situación a contemplar y que puede permitir bajar la tasa. También existe un procedimiento que posibilita presentar al fisco los elementos y documentación concreta para justificar una retención de impuesto ajustada a la realidad Además, y respecto de los beneficiarios del exterior, cabe recordar que la Resolución 7/2003 de la Inspección General de Justicia presume que todas las sociedades ubicadas en los llamados “paraísos fiscales” pertenecen indirectamente a sociedades o personas físicas argentinas, una cuestión que no afecta el fondo de lo que estamos comentando, pe

 

LA SITUACIÓN ANTE EL IMPUESTO A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA (GMP)

Los inmuebles urbanos afectados a una actividad comercial, lo mismo que los rurales en todos los casos, están dentro del ámbito del impuesto a la ganancia mínima presunta. Cabe recordar que la ley de este impuesto fija un mínimo del activo (sin considerar deudas) de $ 200.000.- superado el cual se paga sobre todo el 1%.

Cabe acotar que los inmuebles rurales se benefician con una quita del 25% sobre el valor de la propiedad libre de mejoras. Y este valor, a su vez, será el que surja de comparar el valor de compra ajustado hasta 1992 o la valuación fiscal para el impuesto inmobiliario provincial, la que resulte mayor.

IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES (BP)

Los inmuebles urbanos están dentro de este tributo, para lo cual deben superar (junto con el resto de los activos del titular) la suma de $ 102.300.-, en cuyo caso se paga el 0,5% sobre todo el activo EXCEDENTE del mínimo señalado (por encima de los $ 200.000.- la tasa se eleva al 0,75%, sobre el excedente de dicha cifra). Hay que resaltar que las sociedades pagan BP por cuenta de los accionistas, dentro de la figura del llamado responsable sustituto, es decir que un campo dentro de una sociedad paga GMP por estar dentro de ella (naturalmente si el activo total supera los $ 200.000.-) y también paga BP en cabeza de los accionistas y por su tenencia accionaria, y en este caso no rige el límite de los $ 102.300.- de BP. La tasa es siempre 0,5% para este impuesto, sin mínimo no imponible, y además se toma el patrimonio neto (activo menos pasivo) para prorratear su valor entre la cantidad de acciones y llegar así al valor unitario de cada una, para determinar luego la porción correspondiente a cada

Un dato a tener en cuenta es que hay jurisprudencia respecto de que debe privar la realidad económica por sobre la llamada realidad registral. Este dato puede ser de interés en el caso de cesiones de predios o propiedades a los hijos para que realicen en ellos una actividad comercial o industrial, por ejemplo, en cuyo caso tal actividad en cabeza de los hijos paga GMP. Dado que el tema puede resultar vidrioso, es aconsejable en estos casos celebrar un contrato dándole fecha cierta en una escribanía.

TITULARES DEL EXTERIOR DE INMUEBLES

El representante local debe tributar GMP o BP según sea el caso bajo la figura del responsable sustituto. Acá entra a jugar la habitualidad de los actos en el país, prevista en la ley 19.550 de sociedades. Por ejemplo: un inmueble alquilado perteneciente a una sociedad del exterior entra en el ámbito de GMP, al menos según surge de consultas no vinculantes efectuadas al fisco.

OTRAS CONSIDERACIONES

Un aspecto interesante a resaltar es el hecho de que la actividad agropecuaria no es, según nuestro Código de Comercio, una actividad comercial, sino que es una actividad civil. Qué ocurre por ejemplo con una sociedad de hecho propietaria de un inmueble rural. O con una fundación, que en sí no persigue fines de lucro.

Hay un dictamen de la AFIP que ha dicho que la actividad agropecuaria de una Fundación está exenta porque no es una actividad comercial, sino civil. Es decir que no debe pagar BP responsable sustituto, y tampoco debe hacerlo una sociedad de hecho.

El punto es que la venta de un inmueble que no está afectado a una actividad de tercera categoría en el impuesto a las ganancias no debería pagar ganancias, sino transferencia de inmuebles.

En este trabajo dejamos abierto el tema, dadas las implicancias que tiene. Nos parece fundamental sin embargo que se fije una línea esclarecedora y definitiva por parte del fisco, para evitar precisamente este tipo de problemas.

Estudio Héctor Blas Trillo
Economía y Tributación
(011)154-4718968
Estudio_Trillo@yahoo.com.ar
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Argentina

IMPUESTO EN LA COMPRA VENTA DE INMUEBLES


IMPUESTO EN LA COMPRA VENTA DE INMUEBLES
Para el comprador
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
·  Si se trata de la compra de un inmueble nuevo:
Sobre la proporción del precio de compra correspondiente a la
construcción (la porción correspondiente al terreno nunca lleva IVA) la
empresa vendedora adicionará el 10.5% de impuesto cuando se trate de
inmuebles con destino a vivienda o el 21% si tuviera otro destino.
Ejemplo: Precio convenido $50000.- (incluye IVA)
Construcción(*) $ 36.900,37.-
IVA (10.5%) $ 3.874,54.-
Terreno $ 9.225,09.-
Total $ 50.000,00.-
(*) La proporción surge de lo informado por el vendedor. En este
ejemplo se utilizó una proporción del 80% para construcción y 20% para
terreno.
Si se trata de inmuebles usados: No resulta aplicable este
impuesto
Impuesto de Sellos
Este impuesto es de alcance provincial (también se aplica en el ámbito
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y en general se aplica sobre la
constitución de derechos sobre inmuebles ya sea, por compra-venta,
constitución de hipotecas o usufructos y demás derechos reales y dado
que, en general interviene un escribano en este tipo de operaciones, es
quien debe retener el impuesto de sellos. La forma de cálculo y demás
elementos que hacen a su determinación varían entre las distintas
provincias. A título de ejemplo podemos mencionar:
Jurisdicción Tasas
Ciudad de Buenos Aires 2.5% (1)
Provincia de Buenos Aires 3%
Córdoba 0.2%
Santa Fe De acuerdo a escala
(1) Principales exenciones
Ciudad de Buenos Aires: escrituras públicas traslativas del dominio de
inmuebles situados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires destinados
a vivienda y única propiedad. Esta última característica tendrá que
constar en la escritura con carácter de Declaración Jurada del
adquirente, referenciando el certificado registral que lo acredite. Se
considerará exento siempre que la valuación fiscal o el valor de la
operación, el que resulte mayor, no supere los $ 360.000, tributando
por el excedente las operaciones que superen el mencionado importe.
Provincia de Buenos Aires: para escrituras de inmuebles para
vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación
fiscal esté entre $ 60000 y $ 90000, la alícuota es de 2%.
En los casos de operaciones de compra con financiación hipotecaria
existen algunas exenciones (en algunas provincias) sujetas a
determinados requisitos.
En general, este impuesto se calcula sobre el precio de venta o la
valuación fiscal lo que resulte mayor. Si se hubiera pagado parte de este
impuesto sobre el boleto, dicho importe se computará a cuenta del
correspondiente por la escritura definitiva. El impuesto en general es
soportado por el comprador y el vendedor en partes iguales (Ej. Pcia. de
Bs. As 1.5% comprador y 1.5% vendedor).
Financiación
Cuando se obtiene un préstamo para realizar la operación, los intereses
están exentos del IVA siempre que se utilicen los fondos para financiar
la compra, construcción o mejoras de viviendas destinadas a casa
habitación.
También estarán exentos los intereses de préstamos que se destinen,
exclusivamente, a reemplazar, renovar o financiar los préstamos
anteriores.
En el impuesto a las ganancias resultan deducibles como gasto para las
personas físicas, los intereses de créditos hipotecarios otorgados a partir
del 01/01/2001, para la compra o construcción de inmuebles destinados
a casa habitación hasta la suma de $ 20.000 anuales.
Para el vendedor
Impuesto a la transferencia de inmuebles:
Deben tributar este impuesto las personas físicas que transfieran
inmuebles.
Se determina aplicando la alícuota del 1.5% sobre el valor de la venta o
transferencia
No se aplica el impuesto cuando se trate de la venta de la única vivienda
y/o terrenos, con el fin de adquirir o construir otra destinada a
casa/habitación propia (es lo denominado “venta y reemplazo”. Este
beneficio sólo es posible siempre que ambas operaciones se efectúen
dentro del término de un año. (También cuando la adquisición del bien
de reemplazo haya sido anterior) y siempre que se obtenga de la AFIP el
certificado de no retención.
Se debe pagar el impuesto en el momento que se otorga posesión con la
firma del boleto de compra-venta (o equivalente) o con la escritura de
venta.
Los responsables de retener pueden ser:
·  Los escribanos en oportunidad de la firma de la escritura.
·  El comprador cuando se firma un boleto previo (y no interviene un
escribano) o el cesionario de un boleto (si es que no interviene un
escribano).
Obtención del certificado de no retención
Se podrá obtener a través de un trámite simplificado en los siguientes
casos:
a) Inmuebles que registren un único titular y cuyo precio de
transferencia sea igual o inferior a $ 120.000.
b) Inmuebles cuyos únicos titulares sean uno o ambos componentes
de una sociedad conyugal, y el precio de transferencia sea igual o
inferior a $ 120.000, siempre que ninguno de los cónyuges se
encuentre inscripto en el impuesto sobre los bienes personales.
c) Inmuebles incorporados en la declaración jurada del impuesto
sobre los bienes personales, correspondiente al último período
fiscal vencido, en tanto sean de un único titular.
El titular del inmueble a transferir solicitará la exclusión por trámite
simplificado para lo cual deberá comunicar a la AFIP el ejercicio de
esta opción a través de Internet (www.afip.gov.ar), utilizando clave
fiscal.
De ser aprobada por la AFIP la opción ejercida, se podrá obtener el
certificado a través de esa página de Internet.
Dicho certificado podrá también solicitarse mediante la asistencia del
Centro de Información Telefónica ( 0800-999-2347) donde se le
indicará el número de certificado de no retención a efectos de que
pueda imprimirse desde el sitio web de la AFIP.
d) Resto de inmuebles
Los responsables deberán solicitar el certificado conforme el
procedimiento indicado en el punto anterior (web AFIP o en forma
telefónica) y posteriormente formalizar la presentación (con
formulario multinota) acompañando lo siguiente:
·  Acuse de recibo de la transmisión de la solicitud vía Internet.
·  Copia de los formularios F 145 confeccionados mediante el
aplicativo “AFIP – DGI transferencia de Inmuebles Versión 2.0”.
·  Copia de la documentación respaldatoria de la personería
invocada por el presentante.
·  Copia de la documentación respaldatoria de la propiedad del
inmueble a transferir.
La solicitud debe realizarse con una antelación mínima de 20 días
corridos al de la operación y las solicitudes de certificados deberán
realizarse con clave fiscal (el trámite se realiza a través de la página
web de la AFIP).
Régimen de información (COTI)
Los titulares o condóminos de bienes inmuebles deberán obtener el
Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), con carácter
previo a la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de
derechos sobre bienes inmuebles a construir (lo que suceda primero),
sea cual fuere su instrumentación, siempre que algunos de los
siguientes valores resulten iguales o superiores a $ 300.000
a) Precio.
b) Base imponible (impuesto inmobiliario o similar).
c) Valor fiscal vigente.
La solicitud del COTI podrá realizarse utilizando alguno de los siguientes
medios:
a) Internet, mediante Clave Fiscal.
b) Comunicación con el Centro de Información Telefónica (0800-999-
2347).
c) SMS, enviando un mensaje de texto al número 2347 (AFIP) a
través del teléfono celular.
La vigencia del COTI es de 24 meses a partir de la fecha de
otorgamiento
Si en los actos de negociación, oferta o transferencia participa una
inmobiliaria, ésta deberá informar el COTI en la web AFIP con el fin de
confirmar o rechazar su participación en esos actos.
Si el titular del inmueble no cumplió con la obligación de obtener el
COTI, la inmobiliaria deberá informar esa circunstancia, con carácter
previo a la negociación u oferta de dichos bienes, suministrando los
datos sobre el inmueble y sus titulares.
Los escribanos, previo a la celebración de la escritura, deberán verificar
la autenticidad y vigencia del COTI, y la exactitud de los datos de
identificación del inmueble y sus titulares. Posteriormente deberán
informar la identificación de los adquirentes e informar dentro de los 15
días corridos desde la fecha de escritura, la fecha y número de la
escritura y el monto de la transferencia.
Cumplimentados los puntos anteriores, el sistema informático de la AFIP
emitirá el “certificado de bienes inmuebles” debiendo los escribanos
entregar a los transferentes y adquirentes copia certificada del mismo.
Comisión de la inmobiliaria
Corresponde que la inmobiliaria emita una factura. La comisión está
gravada con el IVA al 21%.
Honorarios escribano
Idem comisión

fuente: e-galicia.com

TRATAMIENTO IMPOSITIVO DE LAS LOCACIONES DE INMUEBLES


TRATAMIENTO IMPOSITIVO DE LAS LOCACIONES DE INMUEBLES 

PARTE I Por Dr. Carlos Enrique Spina Contador Público INTRODUCCIÓN Curiosamente, a pesar de la claridad de la legislación el tratamiento de las locaciones, trae aparejado dudas seguramente ocasionadas por los cambios a los que han sido sometidos en lo que hace a su tratamiento fiscal. En estas líneas intentaremos dar nuestra opinión al respecto, analizando los distintos tributos. IVA Conforme al artículo 7, inciso h), apartado 22, cuyo texto nos permitimos omitir, norma las exenciones de la locación de inmuebles. Según el análisis de dicha norma tenemos: LOCACIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A CASA HABITACIÓN Este tipo de locaciones, es decir las destinadas exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia, se encuentra exenta totalmente, independientemente del monto. Conforme a la RG (AFIP) 1032, en su artículo 7ª no se consideran comprendidas en la exención aquellas locaciones de inmuebles que no tengan como único destino el de vivienda, ni aquellas que aún teniendo dicho destino, no sean habitados por el locatario y su familia. Por lo tanto, aquellas viviendas que sean alquiladas por una empresa con destino a la vivienda de uno de sus directivos, no se encuentra exenta dado que el locatario no es el que la habita. LOCACIÓN DE INMUEBLES RURALES AFECTADOS A ACTIVIDADES AGROPECUARIAS De la misma manera, estos alquileres se encuentran exentos. Nuevamente la RG AFIP 1032, aclara que a los fines de la procedencia de la exención, que son actividades agropecuarias las que tengan por finalidad el cultivo y la obtención de productos de la tierra, así como la crianza y la explotación de ganado y animales de granja, tales como fruticultura, horticultura, avicultura y apicultura. Tampoco, por lo tanto existe un condicionamiento por el monto del alquiler. INMUEBLES CUYOS LOCATARIOS SEAN ENTIDADES PÚBLICAS Los inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1º de la ley 22016, es decir: Sociedades de economía mixta. Empresas del Estado. Sociedades anónimas con participación estatal mayoritaria y con simple participación estatal. Sociedades del Estado. Empresas formadas por capitales de particulares e inversiones de los Fiscos. Bancos y demás entidades financieras nacionales. INMUEBLES PARA CONFERENCIAS, REUNIONES, FIESTAS Y SIMILARES En este caso, la locación se encuentra gravada, cualquiera sea el monto. La alícuota a aplicar es la general. RESTANTES LOCACIONES Las restantes locaciones, excepto las mencionadas anteriormente, también se encuentran exentas, pero en este caso sujeto a que el valor del alquiler, por unidad y locatario no supere los $ 1.500,– (importe fijado por Decreto 616/01, art.1º, inciso b), por período mensual. A estos efectos deberá adicionarse a dicho precio los montos que por cualquier concepto se estipulen como complemento del mismo prorrateados en los meses de duración del contrato. La RG (AFIP) 1032, añade algunas precisiones sobre el particular. No constituyen complemento del alquiler los importes correspondientes a gravámenes, expensas y gastos de mantenimiento y demás gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo. Si no fueran pactados en el contrato original (vgr. mejoras introducidas por el locatario que el locador no está obligado a indemnizar) su monto deberá prorratearse en los meses que resten hasta la finalización del contrato. A tales efectos deberán considerarse las erogaciones efectuadas en cada mes calendario. El importe mensual del alquiler gravado se determinará por unidad y por locatario. Por lo que: Cuando un sujeto alquile 2 (dos) o más unidades a un mismo locatario, el importe a considerar será el que corresponda a cada una de las unidades alquiladas, siempre que tales unidades y el monto del alquiler de cada una de ellas sean independientemente identificables, según el respectivo contrato. En caso de que distintas partes de una misma unidad sean alquiladas por diferentes locatarios, el importe a considerar será el que le corresponda a cada una de dichas partes. Tratándose de unidades que sean utilizadas en forma no simultánea por distintos locatarios, el importe a considerar será el que le corresponda a cada locatario. NORMAS COMPLEMENTARIAS La ya mencionada RG 1032 (AFIP) establece normas complementarias que explicaremos brevemente, sin profundizar en detalles de procedimiento. Quienes realicen locaciones gravadas, deberán categorizarse como responsables inscritos, tanto los locadores como sublocadores. En el caso de que el locador sea un grupo de condóminos y en tanto la locación esté gravada, el condominio deberá inscribirse como responsable del tributo, cumpliendo para ello lo que dispone la RG (AFIP) 10 y sus modificaciones. REGIMEN SIMPLIFICADO Cómo todos sabemos, este régimen sustituye para determinados contribuyentes, el impuesto a las ganancias y el impuesto al valor agregado. A diferencia del régimen anterior, la locación de inmuebles se encuentra incluido en el mismo, por lo que un sujeto que, pudiéndose encuadrar en el monotributo, puede optar por este por la locación de inmuebles. En este caso el límite de los $ 1.500,– carece de relevancia toda vez que si el monto del alquiler supera este importe, igualmente podrá continuar en el régimen. Obviamente el sujeto tendrá que tener en cuenta los parámetros generales, para su ingreso, categorización y en su caso exclusión del régimen, por cualquiera de sus causas, tales como ingresos brutos, cantidad de unidades de explotación y cualquiera de las otras causas contempladas en la normativa legal. Cabe destacar que el parámetro “superficie afectada a la actividad” no debe tenerse en cuenta para la locación de inmuebles y aunque si bien nada dice respecto del parámetro “energía eléctrica consumida”, es lógico suponer que no existe tal magnitud en la locación de inmuebles. FACTURACIÓN No existe una distinción de facturación para este tipo de actividad toda vez, que quienes sean responsables inscriptos deberán emitir: Factura A a otros responsables inscriptos. Factura B a consumidores finales, monotributistas o sujetos exentos. En el caso de ser monotributistas deberán emitir factura C. Las normas de facturación y registración son las mismas que para cualquier tipo de contribuyentes. OTROS TRIBUTOS Los locadores de inmuebles tributarán, en tanto no estén adheridos al régimen simplificado, el impuesto a las ganancias como rentas de primera categoría. En todos los casos, si supera el mínimo no imponible deberá tributar el impuesto a los bienes personales. En relación al régimen provisional, no debe inscribirse en autónomos y en el régimen simplificado no debe tributar el componente provisional, en tanto esta sea la única actividad desarrollada. fuente Dr. Carlos Enrique Spina

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