ALQUILERES DE VERANO, un termometro clave, valores de Mar del Plata

Hace pocos días, el presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Ángel Donsini, realizó el tradicional anuncio de pretemporada en cuanto al precio de los alquileres con vistas al verano. El índice elegido para establecer los ajustes de las locaciones turísticas fue del 10%.
Donsini detalló la decisión asumida por la entidad de cara a los ajustes de los precios de alquileres de temporada, y le puso números a cada tipo de unidad habitacional. Los precios por quincena serán de $1.000 para un departamento de un ambiente apto para dos o tres personas, $1.500 para departamentos de dos ambientes aptos para tres o cuatro personas, $1.800 para departamentos de tres ambientes destinado a cinco y seis personas. Y el nivel superior de chalet de 3 ambientes rondará el costo de $2.800.
No obstante, vale aclarar que estos valores sugeridos por los profesionales se refieren a los precios mínimos que debe cobrar un propietario a la hora de ofrecer su casa o departamento. Pero pueden aumentar hasta un 100% dependiendo de la calidad de la unidad, los servicios y la proximidad con la costa.

Brasil, el “cuco”

Consultado sobre el bajo nivel de ajuste, y teniendo en cuenta que la inflación que miden las consultoras privadas arrojará para este año en curso un promedio del 22% al 25%, el presidente de los martilleros locales reconoció que “se tomó esta determinación pensando en la fuerte competencia nacional e internacional que tendrá Mar del Plata durante la temporada de verano”. ¿Cuál? Puntualmente, Brasil.
Al respecto, señaló: «sabemos que la inflación es más elevada que el 10% aconsejado para el ajuste; lo que estamos recomendando a los propietarios es mantener estos precios. No nos olvidemos que tenemos una competencia muy grande y este año, internacional».
Sobre esta amenaza turística internacional explicó que «hay valores en el exterior, como en Brasil, donde los precios se han acercado muchísimo a los valores locales. Esto nos obliga, realmente, a presionar un poco para salir con una buena temporada. Lo que se busca es tener la mayor cantidad de ocupación posible».
Como ya ha sucedido el año pasado, el Colegio de Martilleros recomendó que en diciembre y marzo se alquile por un 50% menos a los valores de enero. Para febrero, se solicitó a los profesionales y propietarios que realicen un descuento del 30% a los precios del primer mes del año.

Los comerciales

Otro rubro importante en “La Feliz” es el de los locales comerciales, que suelen ser muy buscados durante los meses de octubre y noviembre. Por estos días, el martillero Diego Del Valle indicó que “las renovaciones de propiedades, oscilarán entre el 15% y el 20%, y ya se estima ocupación plena en Peatonal San Martín, Rivadavia y Güemes”.
Justamente en esta última zona, los locales de pocos metros rondan los u$s 10.000 por mes; los de características y dimensiones más importantes pueden llegar a u$s 20.000 mensuales. Y en los últimos días, una importante propiedad donde funcionaba la cadena de videos Blockbuster fue ofertada a un importante comercio gastronómico local por un valor de u$s 25.000 al mes.
Pero fuera de ahí, y con excepción de estas zonas muy exclusivas y limitadas, la oferta en alquileres comerciales es importante: “nos encontramos a meses de una nueva temporada de verano con una oferta más que amplia para la parte comercial», redondeó el entrevistado.
Es por eso que, en este rubro, los martilleros saben que los próximos 60 días serán clave para lograr colocar la mercadería disponible. Por eso recomiendan a los propietarios dos cosas: inteligencia y coherencia para aprovechar las oportunidades, y no dejar vacío el local hasta abril o mayo del año próximo.
Del Valle señaló que las perspectivas del sector son de mucha «prudencia», teniendo en cuenta que “el comercial ha sido uno de los sectores de la economía más golpeados por la inflación”.
Por otro lado, habló de una plaza cada vez «más competitiva», donde la gente busca más y mejor servicio: «Ya no alcanza con alquilar un buen local, bien ubicado, y esperar a vender. En todos los rubros la competencia termina con un solo vencedor, el que piensa y repiensa su negocio cada cuatrimestre. Y que tiene en cuenta que ya no sólo tener un buen producto y una buena ubicación es regla de negocio».
Así las cosas, la mayoría de los operadores inmobiliarios locales coinciden en que la palabra clave es “prudencia”, pues advierten que por estos días se están teniendo niveles de consultas y sondeos muy parecidos a los de los últimos años. Esto indica que, al final del verano, el volumen de negocios podrá haber resultado similar a las dos temporadas pasadas.

Relación sueldo-vivienda

De manera periódica, la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) realiza su índice del Salario Real en relación al Valor del metro cuadrado. Allí compara la relación entre un sueldo de un empleado en la Capital Federal con el precio del metro cuadrado de vivienda, para tomar un dato estadístico constante de la marcha de la economía.
Quisimos relevar el mismo dato pero con parámetros locales, por lo que consideramos que el metro cuadrado de vivienda promedio está en u$s1.350 y el salario promedio de los trabajadores de empleados de comercio, en referencia a un cajero de supermercado, es de $2.200 o u$s 551.
Entonces podemos advertir que, a precios constantes, con un sueldo tipo se alcanza a cubrir apenas el 40,81% de un metro cuadrado de vivienda. Si consideramos una propiedad promedio, de 65 metros cuadrados, a precios constantes de hoy un empleado de comercio necesitaría 159 salarios para adquirir su vivienda.
En Capital Federal la relación entre el sueldo y el metro cuadrado es un poco mejor, ya que el salario cubre el 44% del valor del metro cuadrado de construcción.
Los últimos datos de julio que maneja la UADE muestran que en los últimos doce meses el salario nominal aumentó 19,8%, mientras que el valor del metro cuadrado promedio de departamentos nuevos creció un 14,6% y el tipo de cambio sólo lo hizo un 3,3%.
La UADE también señaló que estos datos, especialmente el de capacidad de compra del metro cuadrado, están un 52% deprimidos respecto del año 1997 cuando empezó a relevar el indicador.

Relevamiento de la UADE

En cuanto al poder adquisitivo salarial según los precios inmobiliarios en distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, durante julio alcanzó para adquirir un 44 por ciento del valor del metro cuadrado de una vivienda nueva en la zona norte.
En otras zonas, de menor valor inmobiliario, tales como Caballito y Almagro, el porcentaje ascendió a 54 y 55 por ciento, respectivamente.
Para julio último, este poder de compra en viviendas se encontraba cerca de un 52 por ciento por debajo del registrado al período considerado como base para este trabajo (1997), según concluyó el informe.