Posteado por: Rodrigo alejandro Sanz | 26 octubre 2011

Pelli, de una obra arquitectónica a un negocio inmobiliario


Pelli, de una obra arquitectónica a un negocio inmobiliario

maral pelli

 

Se firma convenio de “compensación urbanística” por una obra del arquitecto tucumano.

Para muchos marplatenses su figura tomó trascendencia con el proyecto de la vieja Terminal. El arquitecto César Pelli ideó para un grupo español una obra de arte para ese predio, pero por “cuestión de horas” poco importó sus antecedentes internacionales y se declaró Iniciador Privado a otro proyecto de menor jerarquía.

A más de un año de aquella frustración, reaparece la figura de Pelli asociado a un negocio inmobiliario de una empresa constructora.

La firma Maral SA se comprometió a contratar a este arquitecto para la construcción de tres edificios en un sector de la Costa y para que, además, diseñe un proyecto de puesta en valor del paseo delimitado por el Boulevard Marítimo Patricio Peralta Ramos entre Roca y Rawson.

Se informó que el municipio firmó un convenio de “compensación urbanística” con la firma Edificio Maral 54 S.A mediante el cual la firma se compromete a contratar al arquitecto César Pelli para llevar a cabo la construcción de tres edificios en la manzana delimitada por el Boulevard Marítimo Patricio Peralta Ramos y las calles Rawson, Aristóbulo del Valle y Garay y a costear el anteproyecto de este profesional dirigido a la intervención y refuncionalización del sector costero de Playa Chica, una erogación de 600 mil dólares.

En tanto, la municipalidad se comprometió a elevar el convenio al Concejo Deliberante junto al proyecto de ordenanza que autoriza a construir los edificios.

César Pelli nació en Tucumán y se graduó en la Universidad Nacional ubicada en esa provincia. Fue decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Yale entre 1977 y 1984.

Ha sido distinguido con la medalla de oro del The American Institute of Architects (AIA) (Instituto Estadounidense de Arquitectos). Su obra más famosa la constituyen las Torres Gemelas Petronas, en Kuala Lumpur.

Estos antecedentes poco valieron para otorgarle a Pelli una obra que hubiesen podido disfrutar todos los marplatenses como el que había desarrollado para la vieja terminal.

Ahora estará ligado a un emprendimiento de Maral que había propuesto desarrollar tres edificios de perímetro libre, con su correspondiente disponibilidad de estacionamiento cubierto y servicios de amenidades en ese predio.

Se indicó que, luego de un exhaustivo análisis del planteo, efectuado por las áreas competentes de la secretaría de Planeamiento Urbano que contó con el aval de las instituciones que conforman el Consejo Asesor de Inversiones de Desarrollo Urbano e Infraestructura, se arribó a una instancia de consenso para el dictado de normas urbanísticas particulares de conformidad con lo establecido por el artículo 3.5.3.8 del Código de Ordenamiento Territorial (COT).

Para el dictado de esas disposiciones regulatorias de orden particular, se firmó el acuerdo cuyo objeto es regular las compensaciones a cargo del Propietario, como contraprestación por el otorgamiento de normas urbanísticas especiales, lo cual constituye una práctica novedosa en materia de legislación urbanística en nuestra ciudad.

A su vez, la puesta en valor del sector que va por la Costa desde Roca hasta Rawson se complementa con la refuncionalización de Playa Grande que ha encarado el municipio con la licitación de los balnearios que la conforman y de la Escollera Norte a través del Concurso Nacional de Anteproyectos para la “ejecución del Paseo Cultural, Recreativo y Comercial” cuyas bases han sido elaboradas en forma conjunta entre el Municipio y el Colegio de Arquitectos Distrito IX.

 

fuente: puntonoticias.com


MARCO LEGAL:

Los Dres Enrique Abatti e Ival Rocca (h) nos aportan su interpretación de un reciente fallo que demuestra que es más recomendable utilizar la cláusula de “alquiler escalonado” en los contratos de locación que la “cláusula de renegociar”. Cómo implementar un “alquiler escalonado” correctamente. Documento de lectura obligada.

ALQUILERES Y REAJUSTES: La justicia anuló “cláusula de renegociar” durante el plazo mínimo legal.

Sumario: I. Introducción. II. La estabilización de alquileres residenciales y comerciales. III. El fulminante fallo “Kuschniroff vs. Mandelbaum”. IV. Los alquileres escalonados. V. Locación sin plazo mínimo y con alquiler variable. VI. Bibliografía.

I.— INTRODUCCIÓN

1. Noción previa. El alquiler o arrendamiento, constituye la contraprestación que pagará el locatario al locador por el uso y goce de la finca y debe ser determinado o determinable en dinero. El locatario está obligado a pagar al locador el precio en los plazos convenidos y a falta de ello, según los usos y costumbres del lugar, salvo para las locaciones habitacionales, que será por mes (art. 6º ley 23.091) aunque podrá porratearse en caso de resolución anticipada . Los períodos para el pago de los alquileres para los restantes destinos no habitacionales (comercio, industria, profesionales) pueden ser por horas, día, semana, quincena, mes, semestre, año, etc.
La Ley de Convertibilidad y Desindexación 23.928 prohibió reajustar los alquileres en base a índices, posibilidad que había sido impuesta en su art. 3º, por la Ley de Alquileres 23.091; a su vez, la inconstitucional resolución 144/93 del MEOySP, que comentamos más abajo, interpreta en sus dos únicos artículos el alcance de las derogaciones impuestas por la ley 23.928.

2. Moneda de pago. Al modificarse los arts. 617 y 619 del Código Civil, se pueden concertar obligaciones en moneda extranjera, al derogarse la prohibición del art. 1º de la ley 23.091. El precio de la locación puede estar integrado –de así convenirse en el contrato– por las expensas de la propiedad horizontal, tasas e impuestos que pesen sobre la finca y su falta de pago tendrá las mismas consecuencias que el impago del alquiler desalojo y cobro y el sólo pago de los arrendamientos, excluidos los otros rubros, no cancelará la obligación, pues el pago sería parcial.

3. Pago del alquiler. Entre las principales obligaciones del locatario está el pago del alquiler:

a) Tiempo del pago. El alquiler deberá pagarse en el tiempo contractualmente pactado y de no haberse convenido, será a los usos y costumbres del lugar;
b) Lugar de pago. En principio será el fijado en el contrato y cuando no se lo ha determinado, se hará en el domicilio del locatario;
c) Forma y prueba. La prueba más habitual es el recibo extendido por el locador o tercero autorizado por él, incluidas las entidades bancarias, cuando así se convino, en cuyo caso surtirán efecto los talones de depósito bancarios; en este caso debe tenerse especial cuidado, porque la tenencia por el locatario de un recibo o talón bancario de un mes hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba en contrario aportada por el locador; conviene insertar en los recibos y en cláusula especial del contrato, en caso de pago mediante depósito bancario: “este pago no implicará cancelación de las obligaciones anteriores” y “ningún depósito bancario hará presumir el pago de los alquileres anteriores”, respectivamente.

II.— LA ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES RESIDENCIALES Y COMERCIALES.

1. Noción previa.

a) Advertencia. Es posible convenir diversas fórmulas para estabilizar alquileres, sin violar la prohibición de reajustar impuesta por el art. 4º de la ley 25.561, según los supuestos que a continuación someramente enunciamos; ahora desarrollamos en especial los “alquileres escalonados”, ascendentes o descendentes, a propósito del reciente fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, del 3/12/2008 en autos “Kuschniroff, Víctor Hernán contra Mandelbaum, Slama Wajnztok, sobre Consignación de alquileres” (Expte. 84.054/2004), donde se dispuso, tal como lo venimos sosteniendo desde hace años, declarar la nulidad de la cláusula de un contrato de locación que contemplaba renegociar el alquiler transcurridos los primeros seis meses de vigencia, de acuerdo a los valores de plaza; la Cámara la fulminó por atentar contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones inalterables del arriendo durante los plazos mínimos legales (2 años vivienda y 3 años los restantes destinos) previstos en el Código Civil.

b) Introducción. Los contratos de locación inmobiliaria, se distinguen por crear vinculaciones perdurables, especialmente para los de finalidad lucrativa, cuyo plazo mínimo es de tres años, el cual es un extenso lapso con vaivenes económicos, si tenemos que pensar en el precio de la locación o alquiler.
Convenir los alquileres es entonces un aparente insoslayable problema, pues de un lado tenemos la prohibición legal de reajustar (ley 25.561) y por el otro la predecible inflación, hoy disminuida por efecto de la crisis económica global imperante, será importante contar entonces a la hora de contratar, con métodos que mantengan estabilizados los alquileres.

2. Cláusulas ineficaces y anulables. Debe advertirse sobre la incompatibilidad de insertar cláusulas que dejen indeterminado el alquiler durante el plazo mínimo locativo (2 años vivienda y 3 para los restantes destinos), tales como: “las partes cada X meses conversarán sobre el alquiler a aplicarse” o “el alquiler será fijado por dos o tres inmobiliarias de acuerdo al precio vigente de plaza”, etc. Porque con ello lo único que se logra es poner al locador en una situación de riesgo y terminar en un juicio impetrado por el inquilino, para fijación de monto del alquiler o por nulidad de la cláusula.
El locador, en caso de querer imponer su voluntad de fijar un nuevo precio luego de transcurrido el plazo mínimo legal, tendrá que embarcarse en una acción por cumplimiento de contrato en relación a la cláusula de fijación del precio, lo cual le insumirá varios años de proceso, salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el que se obliga de antemano el locatario a pagar.

3. Existen otros métodos de estabilización. Aunque no los desarrollamos aquí, a modo de referencia enumeramos someramente aquí algunos vinculados a la locación comercial:

a) alquiler como la cantidad de pesos necesarios para adquirir cantidades de cosas o productos determinados (tantas Tn de “soja” s/Rosario) o cantidad de unidades (ej.: tantos kw/hora, según tarifa “T1 G General 1 B” de Edesur), del ramo de explotación del locatario, también llamado “pacto o canon cuotativo”; con derecho de rescisión al inquilino mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con ella, pero reducida;
b) alquiler en dólares o euros y cláusula de rescisión para el locatario, mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización;
c) alquiler en dólares o euros, con bonificaciones crecientes para el inquilino y cláusula de rescisión para el locatario, con preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con, pero reducida;
d) alquiler en pesos con cláusula indexatoria en suspenso (precios al consumidor, nivel general, del INDEC; costo de la construcción de la C.A.C.; etc.), tomando el número índice desde el inicio del contrato, hasta que por derogación expresa o desuetudo, pueda libremente aplicarse, con derecho a rescindir del locatario mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con, pero reducida (esta cláusula podrá insertarse como alternativa a otra de aplicación inmediata);
e) alquiler constituido en parte por una suma predeterminada (fija o escalonada) y el resto basado en un porcentaje de las ventas (con o sin IVA) que varía según el rubro (1%, 2%, 4%, etc.) del comercio explotado por el locatario, pudiendo el locador designar un auditor para controlar los estados contables cada determinados períodos (mensuales, trimestrales, semestrales), para determinar los montos de las ventas y por ende la porción del alquiler a pagar; modalidad, utilizada frecuentemente por los “shoppings”, es aplicable principalmente con empresas de primera línea que lleven su contabilidad en regla sin ventas “en negro” (por ej. cadenas de supermercados, tiendas, farmacias, estaciones de servicio, disquerías, restaurantes de comidas rápidas pertenecientes a franquicias, etc).

III.— EL FULMINANTE FALLO “KUSCHNIROFF VS. MANDELBAUM”.

a) Antecedentes. El fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, sala F, del 3/12/2008, en los autos “Kuschniroff contra Mandelbaum”, resuelve sobre un contrato locativo de local comercial celebrado en diciembre/2003, por un plazo de 36 meses de vigencia a partir del 1/1/2004, en cual una cláusula, que fijaba el alquiler mensual rezaba: “Las partes acuerdan, asimismo, que luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del presente, cualquiera de ellas podrá proponer un nuevo precio de alquiler, según las condiciones de plaza de ese momento, hoy imposibles de prever; si no hubiera acuerdo, este contrato será rescindible, dentro de los treinta días siguientes al inicio de la negociación, por voluntad de cualquiera de las partes, sin lugar a multas o indemnizaciones”. En septiembre/2004, cuando el locatario, ofreció el pago del alquiler del mes corriente, el locador, adujo “cambios económicos que provocaron un total desacomodamiento con relación a los precios locativos fijados en plaza” e hizo saber a aquél que debía aumentarse el canon locativo a $1.200 mensuales y, a su vez le intimó a pagar los $680 pactados originariamente, pero “para ser imputados a cuenta” del monto que en definitiva se acordase; por su parte el locatario se negó a realizar pagos “a cuenta”, pues pretendía cancelar su obligación abonando el alquiler ya convenido desde iniciado el contrato.

b) Demanda. Entonces, el locatario como demandante consignó judicialmente en pago del alquiler debido la suma de $700 ($680 + $20, que estimó para imputar a eventuales intereses), consignación que amplió durante el transcurso del proceso y además demandó por nulidad parcial del contrato de locación en relación a la cláusula de renegociación referida, considerando, en lo sustancial, que violaba de modo indirecto la prohibición de actualizaciones de precio establecidas por la ley 23.928 (art. 7°), amén de permitir al locador elevando el precio, indirectamente violar el plazo mínimo legal de la locación. Subsidiariamente, adujo mala fe en la actuación contractual del locador y pidió que el Tribunal el precio justo del alquiler.

c) Contestación de la demanda. Al contestar la demanda, el locador argumentó que la cláusula de renegociación del contrato de locación, lejos de vulnerar el plazo mínimo legal de la locación, es tan sólo una cláusula que fija pautas “para un reacomodamiento de común acuerdo del canon locativo a través de una negociación entre las partes”, cuestionando que se tratare de una cláusula nula por cuanto no fue impuesta unilateralmente de su parte y también pidió que ante la imposibilidad de un acuerdo sobre el monto del canon locativo, fuese el juez quien fijase el alquiler, considerando las características del local comercial y el lugar donde se encuentra.

d) Sentencia de primera instancia. La sentencia de grado, desestimó la acción de nulidad, la consignación de los alquileres y la declaración de mala fe de la parte demandada, intentadas por el locatario o demandante. En cambio hizo lugar a la demanda en subsidio por la fijación del precio de la locación, fijándolo en $1.050 mensuales e impuso las costas a ambas partes, ante la forma como se resolvió y los vencimientos parciales y mutuos.

e) Apelación de la sentencia. Ambos litigantes apelaron, cuestionando el locador demandado el monto del alquiler fijado por el juez considerándolo anacrónico y desfasado con los valores del momento en el mercado inmobiliario. A su vez el locatario demandante, criticó el pronunciamiento íntegro, por rechazar la nulidad de la cláusula de renegociación del contrato y desestimar la consignación intentada, además se agravió por compartir las costas, afirmando deberían haberse cargado al locador demandado.

f) Fallo de segunda instancia. La Cámara estimó realizar un nuevo análisis, respecto a la cuestión de fondo que planteó como acción principal el demandante: la nulidad de la cláusula de renegociación del contrato por violar el art. 1507 del Código Civil, norma de orden público, que impone un alquiler invariable durante el plazo mínimo legal, ya que distinta será la suerte de la consignación y el reajuste que ambas partes requirieron, en subsidio, si la decisión sobre aquello fuera diferente.

El camarista preopinante, Dr. Eduardo A. Zannoni, en los fundamentos de su enjundioso voto consideró las normas de orden público que regulan el contrato de locación y analizó lo relativo a las eventuales variaciones del alquiler durante los plazos legales mínimos establecidos en beneficio del locatario; sostuvo que la ley 23.091 impone plazos mínimos para las locaciones con destino a vivienda y para otros destinos y que prevé, sólo en favor del locatario la facultad de rescindir de modo unilateral y anticipadamente el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de su vigencia. A su vez, que la ley 24.808 extendió esta facultad en favor de los locatarios de comercio, profesionales o de industria, considerando sin embargo, que en cualquier caso rige el primer párrafo del art. 1507 del Cód. Civil, según el cual durante la vigencia de los plazos mínimos no pueden alterarse los precios ni las condiciones del arriendo. Sin embargo, reconoció que la ley 23.091, permitió el reajuste de los alquileres mediante la aplicación de índices oficiales (art. 3°) y que a partir del 1/5/1991, por la ley 23.928, quedó prohibida toda actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas y se derogaron las normas que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7° y 10 ley 23.928).

Esta circunstancia replanteó la vigencia del fallo plenario “Revello vs. Fernández”, de la ex Cámara Nacional de Paz, dictado en 1971, de aplicación en el fuero civil, según el cual en principio son válidos los “alquileres escalonados” para regir durante el plazo del art. 1507 del Código Civil. Desde la ley 23.091 que, permitió la actualización monetaria de los alquileres, este plenario había perdido virtualidad, puesto que más práctico que establecer “alquileres escalonados”, era prever la actualización periódica del arriendo original mediante la aplicación de índices. Pero luego con la ley 23.928 esta cuestión volvió a renovar su interés, aunque con otro matiz, cuando la cuestionada -e inconstitucional- resolución 144/93 del Ministerio de Economía Obras y Servicios Públicos, pretendiendo interpretar la ley, dispuso que fijar alquileres diferentes en distintos meses o periodos de un contrato constituye repotenciación prohibida por el art. 10 de la ley 23.928. Aunque hubo acuerdo en que la resolución no podía ser una suerte de “interpretación auténtica” de la ley cual es reservada al Congreso Nacional mediante otra ley, algunos autores consideraron que la prohibición de toda actualización monetaria en los contratos de ejecución continuada requería renovar el examen y en su caso la subsistencia del plenario “Revello vs. Fernández”. Si bien en el fuero civil la jurisprudencia mayoritaria mantuvo el criterio del plenario, existieron pronunciamientos disidentes de otras jurisdicciones judiciales.

En su voto el Dr. Zannoni agregó que, aunque se acepte o discrepe con la posibilidad de continuar con la prohibición de indexar de la ley 23.928 y que ha mantenido la vigente ley 25.561, los “alquileres escalonados” durante el término de vigencia del contrato de locación, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo de vigencia y se la autoriza además a rescindir unilateralmente el contrato para el caso de que no se arribase a un acuerdo, se estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación. La cuestión no se vincula a la prohibición de indexar o repotenciar el precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo mínimo del contrato. Porque una cosa es prever la aplicación sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato y otra es pactar un precio, a todo evento precario, que regirá mientras una (cualquiera) de las partes -en la práctica, no se dude, se trata del locador- por las razones que fueren, no pretenda imponer a la otra una renegociación para acordar un nuevo precio bajo apercibimiento de rescindir el contrato. Cuando locador y locatario pactan “alquileres escalonados”, ambos saben desde el mismo momento de la firma del contrato, cuál ha de ser el alquiler en cada periodo; en cambio, cuando cualquiera parte puede obligar a la otra a una renegociación del precio antes del vencimiento, la está colocando ante la eventual rescisión anticipada a favor del locador, no obstante que éste no goza de la facultad de rescindir el contrato en los términos del art. 8° de la ley 23.091.

En el caso en análisis el locador demandado no pretendió prevalerse de la cuestionada cláusula del contrato lo que, con coherencia, le habría exigido reconvenir por rescisión anticipada de la locación ante la falta de acuerdo con el locatario, por el contrario, el locador no se atrevió a eso: peticionó que, a todo evento, fuese el Juez quien estableciese el precio justo de la locación y en este aspecto su petición coincidió con la del demandante. Pero en el presente caso no se da un supuesto que permita al juez recomponer las bases del contrato, porque si la renegociación de la cláusula relativa al precio de la locación, durante el plazo de su vigencia, atenta contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones pactadas del alquiler durante el plazo mínimo del contrato (arg. art. 1507, Código Civil), no parece que pudiera el juez de grado convalidar indirectamente una cláusula que contraviene el orden público y que altera el sinalagma a través de la recomposición del precio.
En virtud de tales argumentos, el Dr. Zannoni, al que se adhirieron sus colegas Dres. Fernando Posse Saguier y José Luis Galmarini, opinó que la sentencia apelada debía ser revocada y correspondía declarar nula la “cláusula de renegociación” del contrato de locación y consecuentemente, hacer lugar a la consignación de las mensualidades de los alquileres al precio pactado originario en el contrato, tal como lo pidió el locatario, imponiéndole todas las costas del proceso al locador demandado.

g) Secuelas del fallo “Kuschniroff vs. Mandelbaum”. A consecuencia de este fallo, consideramos conveniente repasar los fundamentos que hemos venido sosteniendo en relación a la ineficacia de la difundida e inconveniente fórmula de estabilizar alquileres mediante la renegociación del precio durante el plazo mínimo legal locativo y las bondades del “alquiler escalonado”, que no viola norma imperativa alguna, a más de otras fórmulas, como “el alquiler como obligación alternativa a elección del locatario” , entre dos opciones, una el canon escalonado y otra la fijación por tercero, como pueden ser por dos o tres inmobiliarias, una elegida por el locatario, otra por el locador y una tercera de común acuerdo, método que sí puede ser implementado durante el plazo mínimo legal.

IV.— LOS ALQUILERES ESCALONADOS.

Para fijar en monto de este tipo de arriendos, se deben proyectar los alquileres para todo el plazo contractual (dos, tres o los años que fueren) y dividir su pago en cuotas que abarcan todos los meses involucrados, cuales serán de mayores montos en cada período tri o semestral ($1.000, $1.200, $1.400, etc. ), teniendo en cuenta la inflación real proyectada por los economistas u organismos serios, como universidades o cámaras empresariales (no la hoy ficticia del INDEC.).
Como los “alquileres escalonados” están añejamente aceptados por la jurisprudencia, tenemos a mano una herramienta simple y objetiva para resolver el problema de la prohibición legal de reajustar (ley 25.561), en forma pacífica, expeditiva y directa.

Alquiler escalonado o precio “a fijar” como obligación alternativa y a elección del locatario, a regir durante el plazo mínimo legal:

Este “alquiler escalonado” puede ser pactado en pesos o dólares, con opción para el locatario de fijar el precio por tercero (inmobiliarias) conf. arts. 635 y ss. Código Civil , en la práctica opera así: se pacta una cláusula que imponga un alquiler global dividido en cuotas escalonadas de X pesos o dólares para el primer semestre o año, de X pesos o dólares para el segundo semestre o año, y así sucesivamente, hasta la finalización del plazo contractual y se le otorga al locatario la opción alternativa de requerir a un tercero (una inmobiliaria designada por él y otra por el locador y una tercera en conjunto), que justiprecie la locación. O sea, si el inquilino no elige la obligación alternativa de fijación por las inmobiliarias del alquiler vigente en la plaza en cada semestre o año, deberá forzosamente pagar el alquiler en pesos o dólares que corresponda a cada período o correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado por la causal de falta de pago de los alquileres.
Lo importante de este método es su eficacia durante el plazo mínimo legal locativo, porque es el locatario quien elige la obligación alternativa.

Esto es totalmente distinto a la mala práctica de pretender fijar durante el plazo mínimo locativo, el alquiler por las inmobiliarias, sin haber previsto la obligación alternativa, porque viola el imperativo art. 1507 del Código Civil y aunque se lo pacte para el período contractual posterior al mínimo legal, si el inquilino se niega a participar de la fijación del precio, el locador debería demandarlo por cumplimiento de contrato (como obligación de hacer), con el consiguiente dispendio de tiempo y dinero, salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el cual obligue de antemano al locatario a pagar.

V.— LOCACIÓN SIN PLAZO MÍNIMO Y CON ALQUILER VARIABLE.

Existe una excepción al plazo mínimo legal del art. 1507 Código Civil, fuera de las contempladas por el art. 2°, incisos a, b, c, y d, de la ley 23.091, que es de dos años para destino vivienda y tres años para los demás destinos, y que se da sólo en la locación inmobiliaria no habitacional o cuyo destino excluya la vivienda (depósitos, locales, oficinas, plantas industriales, etc.) y que incluya los muebles o instalaciones asimilables y removibles. La reforma de 1984, previó la siguiente mecánica:

a) vivienda con o sin muebles: el plazo mínimo es de dos años, porque antes de la reforma de la ley 23.091, la locación amoblada habitacional podía pactarse “por el tiempo fijado al precio”, pero ahora existan o no muebles, el plazo será de dos años;
b) restantes destinos (vagamente denominados cuales no son para vivienda): el plazo mínimo es tres años; pero tratándose de ámbitos amoblados por ej. locación de oficinas por lapsos horarios, no están alcanzados por los plazos mínimos, pues el art. 2° de la ley 23.091 se refiere exclusivamente a “locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles” , por ello en las locaciones con destino lucrativo con muebles o instalaciones (locales comerciales, oficinas, plantas industriales) sigue vigente la 3ª pte. del art. 1507 Código Civil, ya que en este aspecto no fue reformado y permite fijar el plazo libremente; interpretamos que cuando la norma establece “con o sin muebles”, incluye en los locales comerciales a las instalaciones, así por ej. acondicionadores, cámaras frigoríficas, escaparates, estanterías, heladeras comerciales, hornos industriales, maquinarias, mostradores, vitrinas, etc., que si bien pueden ser cosas mueble, también lo serán las instalaciones fijas; esto se extendería a las plantas industriales en relación a la maquinaria y demás instalaciones que hacen a la actividad específica a desarrollar.

No está demás esta aclarar que para ser considerada la locación amueblada o con instalaciones, será imprescindible que el inventario integre el contrato y que los muebles sean apropiados para su destino.

El fin de esta digresión, es aclarar que la disposición imperativa del art. 1507 Código Civil, en relación a la veda de variar el alquiler durante la vigencia del plazo mínimo legal sería inaplicable al presente caso, porque sencillamente no existe plazo mínimo legal en la locación amueblada o con instalaciones y no destinada a vivienda.

La misma solución sería aplicable a algunos casos de locación mixta, a la locación de finalidad determinada (art. 1508 Código Civil), al supuesto de ausencia temporaria del locador y a la locación accesoria de otros contratos (art. 523 Código Civil), temas todos que hemos desarrollado.

Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)
titulares del ESTUDIO ABATTI & ROCCA ABOGADOS
TE: 4315-0135
estudioabattirocca@fibertel.com.ar

Un documento exclusivo para Reporte Inmobiliario de los prestigiosos especialistas en contratos de locación: Abatti a la izq. y Rocca (h) a la derecha

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, viernes 12 de junio de 2009.


OPORTUNIDAD DE INVERTIR EN REAL ESTATE

VI.— BIBLIOGRAFÍA Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos. Comerciales civiles, laborales, agrarios, ts. 1/7, Abacacía, Bs. As., 1994/2009 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 Modelos de contratos y documentos mercantiles. Civiles, comerciales, laborales, rurales, pról. José M. Gastaldi, 4ª ed. 1ª reimpr., Abacacía, Bs. As. 2007 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Compendio práctico de propiedad horizontal, pról. Horacio Bielli, Abacacía, Bs. As., 2009 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Contratos inmobiliarios, pról. Jorge H. Alterini, Abacacía, Bs. As. 2008 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Leyes de alquileres comentadas 21.342, 23.091 y 24.808 y 25.713, 6º ed. 3ª reimpr. , García Alonso, Bs. As. 2008

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Locaciones urbanas, teoría y práctica. Locación, comodato, desalojo y fianza (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), pról. Eduardo A. Zannoni, Abacacía, Bs. As. 2009 (c/CD-Rom)

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos usuales de cartas documento. Civiles, comerciales, laborales, procesales, rurales. pról. Eduardo Gerome, Abacacía, 1ª ed. 2ª reimpr., Abacacía, Bs. As. 2008 (c/CD-Rom) Fuente: Reporte Inmobiliario

Posteado por: Rodrigo alejandro Sanz | 26 octubre 2011

El acceso a la vivienda de cara a un nuevo ciclo político institucional


Autor: “soydeaqui”
El pasado 22/10/2011 con motivo de las Elecciones 2011, el Suplemento “Noticias de Propiedades” del matutino La Nación publicó un conjunto de notas y artículos relativos a la problemática actual del mercado inmobiliario argentino en las que se prestó atención a los dificultades relacionadas con el acceso a la vivienda única.
Dada la importancia de los temas tratados, que están en la agenda de dirigentes políticos, empresarios y gremiales, consideré que no estaba demás aportar una visión alternativa con criterio analítico, por lo que paso a exponer los aspectos que desde mi óptica merecerían ser analizados. Lo descripto a continuación son “Mis Comentarios” asociados a cada artículo en particular.
Nombre del artículo: “Vivienda, la gran asignatura pendiente”
Autores: Entrevistas a cargo de la Redacción de La Nación
Mis Comentarios:
Para dar soluciones a los problemas de la vivienda es menester actuar con objetividad, sensatez y sentido común. Eso requiere interpretar no solo la coyuntura del mercado inmobiliario en particular, sino la macroeconomía del país de un modo amplio. Queda claro que el estado no puede permanecer indiferente cuando lo que se detecta es – como bien indica el subtítulo de este artículo – de que para amplios sectores “el acceso al techo propio resulta inalcanzable en la Argentina”. De ahí que es importante analizar hasta que punto están dadas las condiciones para extender líneas de créditos, tal como lo proponen algunos de los empresarios y dirigentes del sector, porque una cosa son las aspiraciones de deseos y otra muy diferente las posibilidades reales que existen en la actualidad.
Sin dejar de lado la función social del estado, no se puede pensar que quienes obtuvieron importantes ganancias, como muchos desarrolladores conocidos, deberían ser merecedores de recibir incentivos que se traduzcan en subsidios (exenciones) para ellos, tal lo que propone Luis Perelmuter. Lo correcto es que personas como él, asuman el consabido “riesgo empresario” que se da en cualquier sector de actividad industrial o de servicios de la economía real (muy en particular en las pymes) lo que obliga a tener criterios de eficiencia y competitividad para poder subsistir.
Hablar de “indexaciones” con la historia y las secuelas que dejaron las mismas en el pasado económico contemporáneo – no son pocos quienes conocen la recordada Circular 1050 – es como mínimo un desatino, de ahí que tiene muy poco sustento lo que propone el Ing. Fernando Ezquerro. Es que este profesional ex-presidente de la AEV habla de “Créditos hipotecarios ajustados con la variación salarial permiten cuotas accesibles para millones de familias” sin tomar en cuenta que son muchos los otros millones que no cuentan con ingresos fijos y no son pocas las familias que si bien sí cuentan, no tienen la previsibilidad de ingresos a largo plazo que hubo en otras épocas de modo de poder cumplir con sus obligaciones en tiempo y forma.
Adicionalmente el Ing.  Fernando Ezquerro insiste en la necesidad de otorgar un “subsidio directo a los sectores mas necesitados de la protección del Estado” cuando lo lógico sería cuenten con salarios dignos que garanticen el retorno a las relaciones históricas que hubo en el pasado y de las que se dieron cuenta en diferentes medios, entre ellos La Nación (Ref.:http://www.lanacion.com.ar/1416472-se-agranda-la-brecha-entre-los-salarios-y-el-valor-de-la-vivienda).
Por su parte, Horacio Mieres plantea “generar financiamiento hipotecario para la clase media” y que “que las entidades bancarias puedan otorgar créditos a largo plazo, con intereses lógicos que permitan a la gente que tiene un buen sueldo comprometer parte de su ingreso en un crédito” asumiendo que “las entidades tienen liquidez”, en tanto Hector Salvo reclama “que se generen políticas financieras y cambiarias que posibiliten el acceso al crédito hipotecario”. Quien les contesta en este mismo artículo es el Director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, Lic. Mario Gómez quien recientemente para el Suplemento de Noticias de Propiedades generó una nota titulada “Crisis global, oportunidad local” (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1414716-crisis-global-oportunidad-local), comentada en este Blog Técnico Inmobiliario
(Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/10/coyuntura-actual-del-mercado.html).
El Lic. Mario Gómez  considera que “Con los niveles actuales de inflación no puede haber crédito hipotecario.. Es casi una lección de manual de macroeconomía.” (Ojalá que quien lea detenidamente este artículo tome muy en cuenta esta última oración). El entiende que instrumentar una “política antiinflacionaria es el primer paso si se quiere que vuelva el crédito hipotecario a la Argentina”, lo que es lógico. Es que si algo es notorio es que existe una disparidad evidente, si de porcentajes se trata, entre la inflación real (que es del mismo orden de magnitud que el incremento de la oferta monetaria) con respecto a las tasas de interés bancarias: en una economía normal dichas variables serían de un dígito y estarían bastante por debajo del 10% anual.
También es lógico que se empiece a sincerar el tipo de cambio. Es que al haber “atraso cambiario” muchos ahorristas y los capitales golondrina detectaron la brecha existente entre las tasas locales y las internacionales y dejaron de renovar plazos fijos para tomar ganancias y pasar a dólares las elevadas rentas obtenidas lo que restó fondos líquidos a los bancos que ante esta situación elevaron las tasas de interés. Esto fue contraproducente ya que no hizo más que alimentar una nueva “bicicleta financiera” muy funcional a la fuga de divisas haciendo inefectivas las políticas de astringencia del BCRA elevando las Lebac y Nobac y la tasa Badlar para frenar la demanda de dólares lo que no se pudo contrarestar antes de los comicios. (Ref.: 1. http://www.ieco.clarin.com/economia/suba-tasas-freno-dolar_0_573542883.html; 2.http://www.lanacion.com.ar/1416713-el-banco-central-vende-240-millones-de-dolares-en-la-ultima-rueda-previa-a-elecciones).
Es que debido a la dolarización de portafolios no se renovaron los plazos fijos cayendo la capacidad prestable. Y si a su vez la inflación continuara elevada y por tomas de ganancias y fuga de divisas se redujera el fondeo bancario, no solo cae el stock de fondos crediticios orientados a consumo, sino que literalmente se quitaría liquidez a largo plazo que permita “apalancar” créditos hipotecarios: es lo que se conoce como “problemas de descalce” en el sistema bancario. De ahí que finalmente me resta darle la razón a Diego Donnelly cuando textualmente afirma: ” No pedimos milagros, pero sí un cambio cultural, de respeto a las instituciones, al valor de la moneda, a los contratos. La tan mentada seguridad jurídica. Y de la mano de este esfuerzo se podrán generar las condiciones para que haya vivienda para todos: inflación baja y crédito a tasas razonables.”: esto último es fundamental.
Nombre del artículo: “Un mercado limitado a los inversores”
Autor: Roberto Cachanosky
Mis Comentarios:
En relación a lo explicado por el economista Roberto Cachanosky observo 2 temas con los que concuerdo.
Por un lado soy conciente que al no contarse con estadísticas oficiales confiables y un nivel de inflación acotado, hacer “cálculo económico” implica como mínimo asumir márgenes de errores apreciables en estudios de factibilidad de proyectos de inversión.
Por otro y en cuanto a créditos, es elemental que se necesita contar con fondos que no se envilezcan, hecho hoy no del todo posible debido a que quienes colocan dinero a plazo fijo se descapitalizan y por lo tanto lo normal es que en lugar de ahorrar prefieran consumir (Ref.:http://economia.iprofesional.com/notas/121062-Sin-temor-post-electoral-sigue-el-boom-del-disfrute-ya-empujado-por-una-clase-media-distinta-a-la-de-los-90) y/o, como durante este año, comprar dólares en forma bastante intensa.
Roberto Cachanosky reconoce que “Con el ahorro que se fuga hacia el dólar y la inflación tendiendo a acelerarse, se hace imposible pensar en un desarrollo sostenido del sector de la construcción y del crédito hipotecario” agregando que “el mercado inmobiliario está distorsionado” lo que es cierto debido a que, como otros, es víctima de la inflación en dólares y que además se circunscribe a inversores.
Entonces cabe la posibilidad de preguntarse con criterio analítico:
“¿Conviene “invertir” en propiedades?… ¿Bajo que circunstancias?…” (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/09/conviene-invertir-en-propiedades-bajo.html), y de acuerdo a lo relatado en esa nota publicada en este Blog Técnico Inmobiliario resultaría interesante proceder a listar todas las variables interactivas a considerar, a fin de evaluar tanto el escenario actual y otros del pasado (de disponer de información pertinente) al igual que posibles hipotéticos futuros.
Nombre del artículo: “Medidas inteligentes y valientes para generar un cambio”
Autor: Néstor Walenten
Mis Comentarios:
No hay que dejar de lado que si hay algo que no se debe tocar son los aportes que efectúan los miembros de la población económicamente activa para garantizarse una jubilación digna: no tiene porque la Anses utilizarlos para otros fines. Eso no quita que desde el Estado se consideren alternativas que permitan a los habitantes contar con su propio techo.
En “Un punto de partida para solucionar el problema de la vivienda” (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2000/01/un-punto-de-partida-para-solucionar-el.html) se muestra un esquema muy interesante que “implica dejar de aplicar recursos sobre la oferta y comenzar a hacerlo sobre la demanda.”. Les sugiero su lectura y su análisis.
También advierto que, con una visión alternativa, se le debería dispensar atención a lo que expone al respecto el empresario Armando Pepe (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1416767-emergencia-nacional-por-la-falta-de-politicas-oficiales) quien textualmente sugiere que la Cámara de la Construcción con la Unión Obrera de la Construcción (Uocra), la Sociedad Central de Arquitectos, el Centro Argentino de Ingenieros y la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) elaboren “un plan nacional de viviendas, con planes de financiación genuinos de las empresas constructoras en plazos razonables y que el público demandante las pudiera pagar, sin necesidad de intervención del Estado nacional…”.
Obvio que el Estado deberá velar por eliminar la inflación, no convalidar ninguna forma de indexación y como criteriosamente afirma: “Creo que sólo el Estado nacional debe dejar de intervenir en contra de la actividad privada e instaurar definitivamente la seguridad jurídica”, sin que por ello necesariamente deje de tener un rol protagónico en la fijación de políticas que hagan al bien común.
Nombre del artículo: “Compromiso a largo plazo y sin fisuras”
Autora: Adriana B. Anzillotti
Mis Comentarios:
La década del ’90, si bien permitió la expansión del crédito tuvo otros problemas que devinieron en la crisis de 2001 lo que no es un tema a tratar. Eso no quita reconocer que el mercado inmobiliario era en ese entonces atractivo tanto para el usuario final como para el inversor pues fue un  período de estabilidad económica con muy baja inflación que permitió que se extiendan líneas de créditos hipotecarios las que pese a asignarse a tasas activas eran de un dígito, y al ser con interés sobre saldo se podían afrontar sin inconvenientes.
Pero el gran ganador que existió siempre en los períodos de alta estabilidad económica fue el inversor ya que, si se manejaba con habilidad, podía obtener por rentas locativas tasas reales positivas y competitivas (a diferencia de las actuales que son negativas) y aún superiores si se las cotejaba con las obtenibles en el mercado financiero de esas épocas.
Quien haya sido propietario desde hace varias décadas y durante mucho tiempo mantuviera propiedades en alquiler con períodos de vacancia mínimos, si tuvo y tiene y/o conserva información sistematizada y deflactada para observar las diferencias entre las rentas de entonces y las actuales – independientemente de que haya analizado si realmente sus activos se revalorizaron con el tiempo – puede tener en claro como evolucionó la renta inmobiliaria.
Claro que si algo no hay que descartar es que como refugios de valor hay otros, cuya rentabilidad fue indiscutible tal lo mostrado en un gráfico digno de ser visto (Ref.:http://finanzas.iprofesional.com/adjuntos/jpg/2011/09/348884.jpg) el que, curiosamente y en forma tácita, muestra que no es que se hayan valorizado las propiedades, sino que lo que se depreció fuertemente en los últimos tiempos fue el dólar.
Nombre del artículo: “Emergencia nacional por la falta de políticas oficiales”
Autor: Armando Pepe
Mis Comentarios:
El empresario Armando Pepe describe una cruda realidad cuando, a contramano de la demanda genuina, manifiesta textualmente: “Se advierte hoy que se sigue construyendo en todo el país viviendas de todo tipo, pero fundamentalmente dirigidas a los inversores que no saben dónde colocar su dinero y que una vez terminadas se le hace difícil comprar a los consumidores finales que en la mayoría de los casos recurren a los créditos o préstamos de los miembros de la familia, pues también es difícil calificar para obtener un crédito hipotecario bancario. Entonces son los familiares y amigos los que vienen en auxilio de esos compradores.”.
Pero esto no es lo único que expuso públicamente Armando Pepe.
Es que resultaron llamativas sus reflexiones cuando en su exposición en el Comité de Infraestructura y Real Estate de la Cámara de Comercio de los Estados Unidos en la República Argentina (AmCham) del pasado mes de Julio (Ref.: http://oydargentina.com.ar/amcham/2011/el-negocio-inmobiliario-ante-un-cambio-de-ciclo) dio cuenta de los problemas que podrían tener que enfrentar a futuro él y sus colegas, debido a lo deficientes que son muchas nuevas unidades comisionadas a la venta debido a la caída de en la calidad edilicia, hecho del que dio cuenta el Lic. Julio Valente en una recopilación de ese evento que generó para este Blog Técnico Inmobiliario, UTN – Regional Buenos Aires (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/07/hay-clientes-reales-en-el-negocio.html).
Nombre del artículo: “A la espera de señales más claras”
Autor: Raúl Saenz Valiente
Mis Comentarios:
¿Por que tener que pensar en un índice de actualización?… ¿No es más razonable plantear la realidad tal cual es?…
Es que en infinidad de eventos los jugadores más notorios y mediáticos del sector inmobiliario “clamaron y reclamaron” por créditos hipotecarios sin advertir que sus demandas debían apuntar a la raíz de los problemas de financiamiento.
Son muy pocos los jugadores referentes (el Lic. Mario Gómez y el Lic. Miguel A. Pato son algunos de ellos) que desde las cámaras y asociaciones empresarias del sector de la construcción y del de compraventa de bienes raíces, incluyendo todas las instituciones que los aglutinan se animaron a juntar cabezas para que se ponga en claro en forma explícita que “el problema es la inflación” y que lo importante y determinante es contar con un plan antiinflacionario serio que proyecte en el tiempo la estabilidad de los precios de los bienes, servicios y artículos de primera necesidad.
Tiene razón Raúl Saenz Valiente cuando afirma que “Los precios de la construcción no pueden abstraerse de los aumentos generales.” aún más en un escenario como el actual de una nada despreciable “inflación en dólares”.
Estos son temas que no se pueden dejar de lado pues lo correcto es que la determinación de las relaciones costo / beneficio sean consecuencia de contar con costos ajustados evitando estimaciones que impliquen sobre ponderaciones con coeficientes de seguridad excesivos, debido a la falta de credibilidad que aún existe en los indicadores estadísticos oficiales.
Nombre del artículo: “El financiamiento es fundamental”
Autor: Hugo Mennella
Mis Comentarios:
Cuando terminé de leer este artículo lo asocié inmediatamente con otro publicado en La Capital de Rosario que lleva por título “El crédito hipotecario crece a cuentagotas” (Ref.:http://www.lacapital.com.ar/ed_impresa/2011/8/edicion_1023/contenidos/noticia_5214.html) que contiene un conjunto de frases dignas de tomar en consideración:
1.              “el alto grado de informalidad laboral y la escasa articulación de políticas públicas y privadas para atender el problema de la vivienda que afecta a los sectores medios y asalaridos…” que hacen que “sólo un pequeño grupo de entidades sigue administrando la escasez y concentrando los mayores desembolsos en este segmento que no logra despegar, esencialmente porque las razones estructurales de este estancamiento se mantienen inalterables.”.
2.              “Hoy estamos frente a un mercado muy reducido porque partimos de dos situaciones: por un lado la elevada relación salario – valor del m2 que hoy es mala, porque las propiedades se transformaron en reserva de valor; y por otro, porque las tasas de interés son elevadas debido a que es difícil que los bancos se fondeen a largo plazo a tasas bajas”
3.    “cada vez se necesita más sueldo para cubrir el monto de un crédito y acceder a una determinada vivienda”
4.    “uno de los problemas que usualmente se presentan a la hora del otorgamiento es la imposibilidad del tomador de justificar sus ingresos… ya que los bancos sólo pueden computar ingresos en blanco para calificar al cliente”
5.              “por este contexto macro y micro, “es preferible alquilar que comprar”.”
6.            “para generar un crédito hipotecario a largo plazo la tasa debe estar por debajo del 10% porque de lo contrario genera intereses sobre intereses, es decir se alarga el plazo pero no baja la cuota y es ahí donde se descalza la relación cuota-ingreso”.
Por todo lo expuesto coincido con Hugo Menella,  Presidente de Cucicba (Colegio Unico de Corredores de la Ciudad de Buenos Aires), en que “Hay que crear políticas de Estado con férrea decisión que permitan facilitar la participación activa del mercado de capitales en el financiamiento al sector inmobiliario.”, tema  que también se analiza en el artículo publicado por La Capital de Rosario.
Nombre del artículo: “El desafío de disminuir los riesgos”
Autor: Miguel Camps
Mis Comentarios:
No me parece aceptable que se desfinancie el sistema previsional argentino. En esto no coincido con Miguel Camps, nuevo titular de la AEV, Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios.
Reafirmo en un todo lo expuesto al pie de otra nota publicada en el Suplemento Noticias de Propiedades del Diario la Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1416723-medidas-inteligentes-y-valientes-para-generar-un-cambio).
Por otro lado que proponga en un contexto de inflación no acotada una figura como al fideicomiso inmobiliario – el que no es tan al costo como se lo exhibe corrientemente – es como mínimo opinable.
Yo no me inclino por los menús clásicos que proponen muchos jugadores del sector como por ejemplo el de comprar en pozo o en base a un crédito hipotecario de un modo excluyente.
Existe “Una vía alternativa para llegar a ser propietario” (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html) la que si bien demanda adquirir una formación ordenada (o, en su defecto estar muy bien asesorado en un país con inflación elevada como el nuestro) permite ver una luz al final del túnel a quien proceda en la forma descripta asumiendo que la transición de ahorrista a inversor (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2009/10/de-ahorrista-inversor.html) no es instantánea y que implica asumir ciertos riesgos, pero que definitivamente es mejor a la posición que adoptan quienes colocan sus ahorros a tasas pasivas en imposiciones a plazo fijo, ya que la mayor parte del tiempo, y más en esta época, tienen fuertes desvalorizaciones debido al proceso inflacionario en curso.
Les saludo muy respetuosamente,

sdaqui (“soydeaqui” – soydeaqui01@gmail.com)

 

Fuente: Tecnico Inmobiliario Blog.

Posteado por: Rodrigo alejandro Sanz | 26 octubre 2011

Créditos hipotecarios: deuda del Gobierno nacional


Créditos hipotecarios: deuda del Gobierno nacional

Por Miguel Angel Donsini *

Más de tres millones de familias argentinas sufren problemas de vivienda, ya sea por carencia absoluta o precariedad habitacional.

Más aún, el déficit tiende a ser divergente, en tanto el ritmo de construcción (público y privado) es inferior al incremento de la demanda por crecimiento demográfico y obsolescencia del stock existente.

El crédito hipotecario en la Argentina no logra cumplir su rol “facilitador del techo propio”. Las líneas hipotecarias vigentes exigen ingresos familiares muy superiores a los de la unidad familiar típica. En promedio un crédito de $ 200.000 para una vivienda familiar básica, a 20 años y a tasa fija supone cuotas superiores a los $ 3.500 e ingresos superiores mensuales cercanos a los $13.000, que contrastan notoriamente con los $4.900 que en promedio reciben mensualmente los hogares argentinos (se calcula $1.900 por cápita) y recordemos que con la cifra del crédito si no existe un importante ahorro previo es difícil conseguir en los valores del crédito un inmueble.

Hay falta de “coincidencia” entre la oferta y la demanda: apenas el 10% de la población de mayores ingresos podrá acceder a los prestamos y naturalmente no se trata del segmento con mayor problema de acceso a la vivienda propia.

¿Cuáles son las causas que ayudan a explicar es este comportamiento? Primero la ausencia de una moneda de contrato de largo plazo que permita extender los préstamos a una tasa baja y estable, acorde al ingreso familiar. Pero por razones coyunturales durante los últimos diez años lejos de ir a modelos internacionales y a pesar de lanzamientos de sucesivos programas públicos (por ejemplo el “plan inquilinos” en 2007 o créditos financiados por Anses (2009), la cartera para financiar viviendas cayó del 2,05% al 1,2% del PBI entre el 2003 y el 2011, perdió terreno en el total de préstamos al sector privado (pasó del 35% al 11,7% en igual lapso) y lamentablemente sigue ocupando un rol secundario en el mercado inmobiliario (en el 2010 las hipotecas intervinieron en solo 9% de las escrituras de la CABA).

Con inflación, elevadas cuotas iniciales de los sistemas de amortización de préstamos con interés fija y cuota constante son consecuencia de la cobertura que debe asegurarse el prestamista ante la segura desvalorización real de las cuotas finales. Lo que sucede en realidad es un acortamiento de la duración del préstamo, aunque este pactado a varios años “debe repagarse en pocos meses, porque pasado el punto crítico el efecto de la inflación, deja el valor de la cuota en sumas insignificante.

1) Si no pueden contar con una proyección razonablemente cierta de variables asociadas (tasas de inflación precio relativo del inmueble, salarios) el ahorrista no inmovilizará sus fondos sin una garantía de rendimiento superior a la inflación esperada y los prestatarios no tomaran créditos si “no tienen idea ” del esfuerzo que le demandara se devolución.-

2) La alternativa de préstamos con tasa de interés variable, puede relajar las cuotas iniciales pero las cuotas sucesivas pueden ser explosivas, si sube la curva inflacionaria (trágico ejemplo la Circular 1050 de la década del 80).

3) La experiencia argentina dejó grandes heridas respecto a los atajos “la dolarización del crédito hipotecario permitió orillar el 4% del PBI en los 90, pero el descalce de monedas en las entidades financieras (los prestatarios tenían ingresos en moneda local) terminó con la pesificación, que los contribuyentes aun están pagando a través de los bonos públicos.

4) Una tasa real de interés positiva favorecerá la captación de ahorro en el sistema financiero para orientar el crédito, sino también desalentara la “inflación artificial “de precios de inmuebles que está asociada a la demanda especulativa de bienes raíces.

5) La securitización de hipotecas, atractiva apara los inversores, no podrá consolidarse en un ambiente de inestabilidad.

La evidencia internacional revela que la estabilidad macroeconómica, es fundamental aunque no suficiente para un desarrollo del mercado hipotecario.

El sentirse ciudadano, perteneciente a un país, no se logra solamente con un documento de identidad, o sentido de pertenencia se logra con un título de propiedad, con el sentir de tener raíces que cobijen al ciudadano y a su familia, en la argentina hoy, desde siempre, millones de familias y lo más grave gente joven que ven cada vez ven más lejos la posibilidad tener el techo propio, necesitan una política de Estado prioritaria en busca de soluciones a esta enorme mayoría silenciosa y sacrificada del estado argentino.

Una solución integral reclama un programa de viviendas e infraestructura para los sectores de menores ingresos y puede diseñarse un sistema específico para acercar la vivienda a los de ingresos medios con alguna capacidad contributiva pero excluida del mercado hipotecario en las condiciones actuales.-

A) Subsidio a la tasa mensual para los segmento de ingresos medios, de modo de reducir el ingreso mínimo familiar requerido.

B) Seguro de tasa a partir de cierto umbral, de esta forma se brinda certeza al tomador en escenarios adversos donde la cuota podría tornarse gravosa para el ingreso familiar. Si el Estado cumple con el compromiso inflacionario, no tiene costo fiscal.-

C) Préstamos a tasa variable para los segmentos de ingreso medio de acuerdo al índice de variación salarial o sea que el tomador de esta manera garantiza que su cuota de crédito mantendrá el valor proporcional a su ingreso-

Estas medidas con costo fiscal para el Estado, retornan en parte a través de una actividad de la industria de la construcción que genera mayores ingresos impositivos por su actividad económica, mayor mano de obra, pero fundamentalmente implica el terminar con la inseguridad y el sufrimiento de millones de argentinos que dejarán de pensar cada 24 meses en la traumática mudanza, la inseguridad del conseguir el próximo techo, algo fundamental para generar sentido de pertenencia en un país en crecimiento llamado a ser un líder mundial, a través del desarrollo, y el sentir que todos somos argentinos de primera.

(*): Presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata.

Posteado por: Rodrigo alejandro Sanz | 26 octubre 2011

El 30% de los edificios recién construidos se destinan para alquiler


El 30% de los edificios recién construidos se destinan para alquiler

Los alquileres de 24 meses están entre 1.000 y 4.000 pesos, si se cuenta desde un departamento de un ambiente a un chalet en Los Troncos.

Propiedades en Mar del Plata

Alquiler en Mar del Plata.


Hay muchos departamentos en alquiler en Mar del Plata.

Los alquileres por 24 meses de departamentos, casas y chalets en Mar del Plata, considerando distintas variantes, desde la más económica, pero digna, a la más suntuosa, oscilan entre 1.000 y 4.000 pesos mensuales.

Al ser consultado sobre este tema, el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos, Miguel Angel Donsini, señaló que “con respecto al año anterior, hubo un incremento del 20 por ciento, mientras que los alquileres por temporada, aumentaron entre un 18 y, también, un 20 por ciento”.

Donsini. al dialogar con LA CAPITAL, sostuvo que, por lo menos, el 30 por ciento de los departamentos de los edificios que se vienen construyendo en la ciudad, al no venderse, son destinados a alquiler. Por eso, se cuenta con una buena oferta y de unidades a estrenar en distintos lugares de la ciudad”.

Y añadió que “el ladrillo, dada las bajas tasas que dan los bancos por los depósitos, sigue siendo la mejor inversión. Por eso, se constituyen entre un grupo de personas, empresarias o no, un fideicomiso para construir edificios de pequeña dimensión, con un máximo de 4 a 5 pisos y unos 1.500 metros cuadrados”.

Dificultad para obtener

un crédito bancario

Con respecto a la tendencia a alquilar, que se viene incrementando en los últimos tiempos, Donsini explicó que “en nuestro país tenemos un déficit de 3 millones de vivienda. Pero, por otra parte, se hace difícil comprar una casa, porque los bancos han restringido mucho el crédito y para obtenerlo hay que reunir una serie de requisitos salariales y de otra índole, que obstaculizan la viabilidad de estos préstamos. Además, las tasas de interés están muy altas. Eso lleva indefectiblemente a alquilar y máxime a familias de no muchos recursos y a parejas jóvenes”.

Sobre los precios de los alquileres que en este momento se registran en el mercado, el titular de los Martilleros, brindó los siguientes datos:

* Departamentos de un ambiente en zona céntrica o una casa en un barrio algo más alejado, entre 1.000 y 1.200 pesos. Pero depende de otros muchos factores. Podría ser también un poco más.

* Departamento de dos ambientes o casa mejor ubicada, entre 1.200 y 1.500.

* Departamento de tres ambientes o chalet en zona barrial, entre 1.500 y 1.800 pesos.

* Chalets mejor ubicados, entre 2.000 y 2.500 pesos.

* Un chalets en la zona de Playa Grande o más precisamente, en Los Troncos, 4.000 pesos o más.

Posteado por: Rodrigo alejandro Sanz | 22 octubre 2011

“El verano no va a fallar ya que Mar del Plata es la opción más importante”


Ramos: “El verano no va a fallar ya que Mar del Plata es la opción más importante”
OPTIMISTA.El empresario Esteban Ramos es muy optimista en cuanto al arribo turístico a Mar del Plata
El empresario turístico Esteban Ramos, pronosticó que “hay un consumismo importante. La gente está gastando: compra autos, departamentos y el resto lo usa para sus vacaciones. Este verano no va a fallar, porque la gente tiene dinero en el bolsillo y lo invierte en cosas que va a disfrutar, en este caso, las vacaciones en Mar del Plata es la más opción importante”.

El empresario sostuvo que “las expectativas para el verano son buenas. Mar del Plata es una opción más importante dentro de lo que es el turismo”. Y recordó que uno de sus principales oponentes en Latinoamérica, Brasil, “todavía está caro, a pesar de haber devaluado su moneda un 20%. No es competencia fuerte para nosotros”.

Y en el orden nacional, mencionó que “dentro de la Costa Atlántica, Mar del plata tiene un segmento que lo busca por la característica de los servicios que presta y el clima del verano nos va a acompañar. Por eso elijen Mar del Plata y no otras ciudades costeras”.

En cuanto a los costos de los alquileres de carpas y sombrillas, sostuvo que “el promedio está entre un 18 y 20 %. La gente no lo va a notar porque la mayoría ya viene a la Costa con eso ya pago. Hay varios convenios con cheques, depósitos o pagos con tarjeta que facilitan al turista. Estamos insertos en distintos sistemas de promociones”.

Con respecto a la medida que tomó el ministerio de Educación bonaerense de comenzar las clases el lunes 27 de febrero, Esteban Ramos indicó que “no hay gran variación con respecto a los años anteriores, van a ser sólo dos días. Sin dudas afecta, pero no podemos poner adelante el turismo por encima de las clases”.

“La gente que tenga hijos en edad escolar deberá direccionar sus vacaciones más a enero y primera quincena de febrero y los que no, en el mes de marzo van a haber precios diferenciales y promociones para esos turistas”, agregó el empresario.

Esteban Ramos analizó el turismo que visita Mar del Plata y concluyó en que “últimamente se viene dando que la gente se toma vacaciones más cortas y se nota en febrero cuando se incrementa la gente que se toma cuatro o cinco días”. Y estipuló que “si direccionamos con buenas tarifas lo que es la segunda quincena de febrero y marzo, creo que se va a poder mantener niveles de ocupación muy interesantes”.

También, confirmó que las consultas de cara a la temporada de verano “vienen muy bien, a pesar que el feriado del 12 de octubre no fue muy bueno para el rubro”. Pero cree que “las proyecciones son niveles similares al año pasado. Los nivel de ocupación no creo que lleguen al 100 %, pero van a ser muy superiores. El promedio en temporada alta será del 80 %”, enfatizó.

Licitación de Playa Grande

El integrante de la Cámara de Empresarios de Balnearios (CEBRA) informó que “el 6 de octubre se abrió la nueva licitación y ahora está en proceso de evaluación. La definición dependerá de los tiempos municipales”, para la remodelación de ese complejo.

A su vez, admitió que el otros balnearios “ya empezamos con las obras y creo que para el invierno que viene se va a empezar a notar los grandes cambios”.

En cuanto a las Piletas del Complejo de Playa Grande, añadió que “están en proceso de licitación y hasta que se adjudique, las estamos explotando en forma precaria, como lo estipula la Ordenanza”.

Fuente: El Retrato de hoy.

Posteado por: Rodrigo alejandro Sanz | 22 octubre 2011

El Turismo Carretera, muy cerca de correrse en Punta Mogotes


El Turismo Carretera, muy cerca de correrse en Punta Mogotes
Mar del Plata podría ser, el año próximo, una de las ciudades sedes de la máxima competencia del automovilismo argentino. El lugar elegido para que los coches corran sería en el circuito callejero de Punta Mogotes. No habría problemas en cuanto a la instalación de todo lo que concierna el evento deportivo, solo faltaría oficializarlo.

Mar del Plata estaría cerca de cumplir otro sueño: ser sede del Turismo Carretera. Se lo había mencionado en otras ocasiones, pero todo había quedado en la nada. Ahora, según tiene entendido “el Retrato…”, ese deseo ya no es una vieja utopía. Es que el circuito cerrado de Punta Mogotes está en los ojos de la ACTC (Asociación de Corredores de Turismo Carretera) para que en el 2012 los “fierros” se hagan sentir como nunca. Como siempre se quiso. Como hace tiempo no pasa.

Eso se podría dar en un año histórico para “La Feliz”. Un 2012 que verá a decenas de camiones, autos, motos, camionetas y cuatriciclos a partir del 1 de enero, en el inicio del Rally Dakar. Una competencia deportiva que será vista por millones de personas, de cada rincón del mundo. Un evento sin precedentes en la ciudad más importante de la Costa Atlántica.

Quizás, una de las pocas dudas ronda por definir concretamente el circuito (no el lugar) que será centro del TC en marzo o abril del año entrante, o en su defecto en noviembre. Como también el piso (en todo caso poner un asfalto nuevo para que no haya problemas) donde los autos dejarán sus huellas.

Esta idea, ya muy avanzada, no viene de hace poco tiempo, sino de tratativas anteriores con responsables del TC y la Municipalidad de General Pueyrredón. El objetivo de que Mar del Plata sea escenario del Turismo Carretera está claro, solo faltaría que todo cierre, para que “La Feliz” tenga otro condimento para el turismo.

 

Fuente: El retrato de hoy

Posteado por: Rodrigo alejandro Sanz | 19 octubre 2011

IV Congreso Internacional de profesionales inmobiliarios


Se realizará el 17 y 18 de noviembre en el Hermitage Hotel. Uno de los disertantes será el ex ministro Martín Loustau.

El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos Departamento Judicial Mar del Plata se encuentra organizando el IV Congreso internacional de Profesionales Inmobiliarios que se llevará a cabo el 17 y 18 de noviembre en las instalaciones del Hermitage Hotel.

Durante el mismo disertarán el licenciado Martín Lousteau, economista argentino, ex ministro de Economía y ex presidente del Banco Provincia de Buenos Aires; José María Quirós, consultor empresarial experto en pequeñas y medianas empresas y Sergio Villella, uno de los profesionales inmobiliarios más exitosos del país y considerado entre los 7 mejores operadores de Argentina por la revista Mercados y Reporte Inmobiliario.

Declarado de Interés Municipal y Turístico por el Partido de General Pueyrredon, está garantizado por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires y contará con la presencia de importantes profesionales que abordarán temáticas amplias desde los puntos de vista del Marketing, Sistema Jurídico, Relaciones Humanas y Comercialización, entre otras. Durante el encuentro se desarrollarán charlas con diversos ejes temáticos: Perspectiva económica y política para 2012; Recursos Humanos – La empresa familiar; Aspectos Jurídicos relacionados con la profesión, concepto de marca y marketing inmobiliario y uso de nuevas tecnologías, entre otras cosas. Además durante el Congreso habrá workshops y un salón especial que contará con stands de expositores de productos, servicios y marcas.

Se estima que contará con la presencia de más de 800 personas de todo el país entre profesionales matriculados, estudiantes universitarios y profesionales de otras ramas cuyos ámbitos de trabajo, de forma directa o indirecta, se relacionan con la actividad inmobiliaria. Los interesados podrán recibir más información o inscribirse en la sede de Bolívar 2948; comunicarse con los números telefónicos 493-5119 / 491-6651 o http://www.martillerosmdp.com.ar

 

fuente: diario la capital

Posteado por: Rodrigo alejandro Sanz | 19 octubre 2011

Condenan a un mandatario inmobiliario por estafar con la venta de tierras


Es por la comercialización de 5 lotes en Estación Chapadmalal. En los próximos meses será nuevamente juzgado por otros 88 hechos similares.

Un mandatario que trabajaba para una inmobiliaria fue condenado a 2 años y medio de prisión en suspenso, al ser hallado culpable del delito de “estafa” contra cinco familias a las que, en 2004, les vendió lotes que no eran de su propiedad en la zona de Estación Chapadmalal. El fallo de la jueza correccional Jorgelina Camadro es coincidente con el pedido de la fiscal Lorena Irigoyen y del abogado de los damnificados, el penalista Claudio Bardelli.

Pero la historia no termina con esta sentencia, ya que el imputado, Rolando Leonel Herrero (50), deberá enfrentar próximamente un juicio oral y público por endilgársele otras 88 estafas cometidas con el mismo “modus operandi”. En este caso, dada la dimensión del perjuicio cometido, le podría corresponder una fuerte pena y, por lo tanto, no excarcelable.

Es de destacar que Herrero confesó ante la representante del Ministerio Público y la magistrada haber cometido los hechos de los que se lo acusa, por lo que su defensor también estuvo de acuerdo en la mencionada condena.

Para comprender cómo se urdió la maniobra que derivó en esta masiva estafa que le habría permitido a su autor una ganancia superior a los 400 mil pesos, hay que comenzar por referirse a los antecedentes remotos del caso.

Una historia que comenzó hace 40 años

Hace cerca de 40 años una empresa denominada “La Florida” vendió estos lotes a adquirentes de Buenos Aires y otros lugares del país. Los compradores creían que estaban obteniendo terrenos frente al mar. Pero al concurrir al lugar y comprobar que se trataba del sector de canteras, uno a uno se fueron desinteresando y abandonaron sus propiedades. Por lo tanto, pasaron los años y nunca nadie reclamó ser el dueño de alguna de ellas.

Desde aproximadamente 2002, Herrero, que al confesar después la comisión de estos delitos adujo que fue por una necesidad económica imperiosa, comenzó a comercializar los lotes y hallando compradores tanto en esa misma zona como en Batán y algunos de Mar del Plata. Se trataba de familias de trabajadores recién constituidas o con hijos pequeños.

Todas las operaciones fueron realizadas en una inmobiliaria de 180 y Alvarado. Y además, las firmas fueron certificadas por un escribano, al que no podría imputársele, en primera instancia, complicidad porque para realizar este trámite no es necesario presentar los títulos de dominio de las propiedades.

Se devela el ardid

Lo cierto es que Herrero habría vendido cerca de 200 lotes, a ese mismo número de familias, las que en muchos casos construyeron viviendas sobre estas tierras. Y cuando todo parecía desarrollarse por carriles normales, llegó de Capital un martillero que concurrió a rematar cinco lotes que pertenecían a una empresa de nombre “Margiotta”, que había quebrado tras el fallecimiento de su propietario. Los que residían en ellas al comprobar el engaño del que habían sido objeto, con la representación letrada del abogado Bardelli, realizaron la denuncia ante la Fiscalía, que al recibir las pruebas e investigar el caso pidió su elevación a juicio.

Mientras tanto, gracias a los buenos oficios del juez en lo Civil y Comercial de Buenos Aires que tenía a su cargo la quiebra, las cinco familias perjudicadas con este ardid pudieron comprar de nuevo lo que le habían adquirido a Herrero y así evitaron el remate de los terrenos con sus casas incluidas.

El caso adquirió enseguida repercusión en el lugar poniendo en sobreaviso a los compradores afincados en Estación Chapadmalal que denunciaron al mismo vendedor. Eso motivo que la propia fiscal Irigoyen se trasladara al lugar para recibir las nuevas presentaciones de los damnificados e interiorizarse en el lugar de cómo habían sucedido los hechos

 

fuente: diario la capital

Posteado por: Rodrigo alejandro Sanz | 19 octubre 2011

Avanzan las tratativas para que se corra el TC en Mar del Plata


9:05 | La ciudad contará con una prueba de Turismo Carretera en 2012, de llegar a buen puerto las negociaciones que se vienen desarrollando. “Hay una decisión política clara y contundente para poder concretarlo”, se indicó.

Una multitud disfrutó con la caravana de los autos de TC hace algunas semanas.

El sueño de millares de “tuercas” de Mar del Plata puede hacerse realidad el año próximo. Nuestra ciudad puede llegar a ser escenario de una prueba del calendario oficial del Turismo Carretera, de acuerdo a lo que pudo establecer LA CAPITAL. Si bien aún no está definido el escenario, se indicó que la competencia se concretaría en marzo o abril, o, en caso de ser necesario realizar obras de más importancia, en octubre o noviembre de 2012.

“Hay una decisión política clara y contundente para que Mar del Plata, en el marco de su plan de actividades para todo el año, pueda contar el año próximo con una carrera de TC. Sería realmente muy importante para la ciudad”, admitió el titular del Ente Municipal de Turismo, Pablo Fernández, en diálogo con LA CAPITAL.

La prueba se concretará en un circuito callejero, y en tal sentido, se evaluaron distintas alternativas, tanto en la zona del Acceso Norte, como Playa Grande y Punta Mogotes. De acuerdo a trascendidos, este último punto sería el que más chances cuenta para ser escogido.

Fernández recalcó que se han realizado numerosas tratativas y estudios técnicos en el transcurso de los últimos meses entre el municipio y las máximas autoridades de la Asociación de Corredores de Turismo Carretera (ACTC).

La idea consiste en crear una pista semipermanente, que abarcaría al sector comprendido por los balnearios de Punta Mogotes y el Faro, aunque esto no se pudo confirmar oficialmente. El acondicionamiento de ese sector demandaría una importante inversión económica no obstante lo cual, la comuna confía en obtener beneficios inmediatos. Es que se espera que por sus características, la carrera que se desarrolle en Mar del Plata genere un gran interés entre los amantes del automovilismo y se convierta en una de las ediciones más concurridas del TC de todo el país. Además, se especula con la posibilidad de que una vez que sea construido, el circuito pueda ser aprovechado para la realización de otras carreras (como el TC 2000) en otras épocas del año y que a partir de la implementación de un progresivo plan de mejoras, también pueda atraer a competencias de relieve internacional.

 

El antecedente de la F1

 

Si bien las conversaciones entre el intendente Gustavo Pulti y el presidente de la comisión directiva de la ACTC, Oscar Aventín, venían realizándose desde hacía tiempo, se intensificaron en las últimas semanas, tras la realización de la Caravana por los 75 años del TC, que concluyó con un gran éxito el mes pasado en Mar del Plata.

En esa ocasión una multitud recibió a los automovilistas que participaron del festejo que, con autos actuales e históricos, unieron el Obelisco con el NH Gran Hotel Provincial.

Para ese entonces la idea de incorporar a Mar del Plata en el calendario oficial del TC ya estaba presente y contaba con un antecedente más que favorable. Años atrás, la actual gestión municipal había desarrollado un intenso trabajo para tratar de lograr el desembarco de la Fórmula 1 en Mar del Plata. De hecho en 2009 el presidente del Ente Municipal de Turismo (Emtur), Pablo Fernández, compartió algunos días en Mar del Plata junto a Herman Tilke, un reconocido arquitecto alemán, autor de varios circuitos urbanos de la F1 en el mundo quien había sido enviado a la ciudad por expresa indicación de Bernie Ecclestone.

En aquella oportunidad, Tilke recorrió por tierra y aire la geografía marplatense junto a un equipo de técnicos que tomaron un cuidadoso registro de todo lo que vieron para crear un circuito de Fórmula 1.

Si bien aquel trabajo no tuvo un resultado inmediato la idea no quedó descartada por completo y de hecho, sigue latente.

No obstante, aquella tarea sirvió de base para que la realización de una carrera de TC fuera considerada como una posibilidad cierta, sobre la que ya se registraron avances concretos.

“Se va a priorizar la seguridad. Este es uno de los temas más importantes. Hay que garantizar tanto la seguridad de los pilotos como del público por lo que deberá contarse con un circuito adecuado, con las correspondientes protecciones basadas en parámetros internacionales”, admitió finalmente el titular del Ente Municipal de Turismo en su charla con LA CAPITAL

 

fuente: diario la capital

« Newer Posts - Older Posts »

Categorías

Seguir

Recibe cada nueva publicación en tu buzón de correo electrónico.

Únete a otros 33.680 seguidores

A %d blogueros les gusta esto: